物業管理條例（通用13篇）
物業管理條例 篇1
明確分期建設的項目可先期成立業委會
在無錫，一箇大型社區分好多期開發，10多年間無法成立業委會的情況並不少見。根據此前相關規定，在同一個區域，只能成立一箇業委會，使得先期交付使用的部門區域的業主利益得不到有效保障。
《條例》對分期建設成立業主委員會作出了重要調整：劃分爲一箇物業管理區分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。
首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。如小區分四期開發，一期已經完成，如符合條件則可以成立業主委員會。但此時的業主大會、業主委員會只能代表一期，因此是有限權的業主大會、業主委員會。對於具體權限及其運行等操作細則，將在即將推出的《無錫市業主委員會指導規則》中明確。
提出小區“三位一體”綜合管理
現實生活中，涉及發生在小區的事，業主第一反應是找物業公司。條例首次強調了物業管理不只是物業公司和行政主管部門的事情，而是需要全社會共同參與，賦予街道、社居委更多的職責，是《條例》體現出的最大變化。
《條例》第一章總則中即明確了物業管理應該建立由“行業管理+屬地管理+綜合管理”的行政管理體系。行業管理即爲物業行政主管部門對物業服務企業的監督管理;屬地管理是由街道爲主、社居委爲輔，主要負責指導監督業主大會、業主委員會的成立和換屆，協調業主與業主委員會、物業企業間的矛盾糾紛;綜合管理由其他諸如公安、城管、物價、質監、工商等行政部門根據各自分工負責。這就有效避免了業主遇到問題後，不同的職能部門相互“踢皮球”，也讓業主維權時找對“門路”。比如，根據《條例》第47條，在小區內亂設攤點、損壞綠地、社會生活噪音超標、違法搭建等行爲由城管負責監督管理。養犬、車輛停放、消防、技防、室內居民噪音等由公安部門負責監督管理。
物業管理條例 篇2
明確小區公共部位經營所得應建帳管理
電梯廣告收入、牆體外立面戶外廣告收入以及小區內劃線停車位的收入，這些每天由物業公司運作的項目，在大部分業主眼中都是一筆糊塗賬。
《條例》第25條規定：物業服務企業根據物業服務合同約定和有關法律、法規規定，利用物業管理區域內業主共有部分、共用設施設備產生的收入，去除成本後，收益歸全體業主所有。經營性收益可以根據業主大會決定，直接用於共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修金，以及彌補物業服務費不足等其他需求。物業服務企業代管的應單獨列帳，業主委員會自行管理的，應接受社居委的監督。
將欠交物業費行爲與個人信用掛鉤
據悉，目前很多小區的物業費收繳率不高，欠費直接影響物管企業的服務質量，也侵害了誠信的交費業主的利益，不利於物業管理區域的管理。爲此，《條例》第34條規定：業主未按照約定交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在本物業管理區域內公示等方式，督促其限期交納。換言之，法律賦予業主委員上門催交物業費的職能。同時可在小區內公示“老賴”名單的做法。對於逾期不交納的，《條例》 規定，物業服務企業可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
《條例》第41條規定：業主有欠交物業服務費用等違反物業服務合同以及違反管理規約等行爲，經生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。這也是首次將欠交行爲與個人信用掛鉤，有可能會限制其在今後的信貸等方面的行爲。
物業管理條例 篇3
公共收益由物業與業委會三七分
小區內的空地上，時不時有攤位在做生意;小區建築的外牆和電梯裏，掛上了各式各樣的廣告;小區公共通道上，有外來車輛臨時停車……這部分收入怎麼辦，一直是爭議最大的問題之一。
“共有部分管理收益應主要歸屬於全體業主，物管企業付出了管理成本，也應享有合理的回報。”參與立法調研的邱旭瑜律師說，根據多方調研，各方都能接受的觀點是，小區的公共區域委託物業管理公司經營，收入與業委會分成。至於如何分，律師建議是物業與業委會三七分成。同時，收入的使用也應有明確規定，用於小區的公共建設和文化建設，彌補專項維修基金不足等。對於收入多的，也可適當考慮減免業主的物業管理費。
這個建議，與市住建局的想法不謀而合。根據該局正在起草的深圳經濟特區物業管理條例修訂草案討論稿，小區公共部位經營收益由業主大會約定使用。未成立業主大會或未有約定的，所得收益納入物業專項維修資金的比例不得低於七成，其餘可以補貼物業服務費。
物業管理條例 篇4
業主不交物業費物業可起訴
按規定，新建小區入住戶數比例達到百分之五十以上;首次交付使用滿兩年。經過半數的業主同意，業主大會有權選聘和解聘物業服務企業。經過三分之二以上的業主且同意，可籌集、管理和使用專項維修資金;改建、重建建築物及其附屬設施。業主對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權。
以往，不少小區出現業主以各種理由聚焦物業費。《條例》規定，只要物業服務企業依約履行義務的，業主不得以放棄權利爲由拒絕交納。業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;物業服務企業也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。
被解聘物業拒不撤出可向法院起訴
業主大會決定選聘新的物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內，退出物業管理區域，並與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理交接手續，並需向新物業移交保管的物業檔案等相關資料。
未履行告知義務並辦理退出交接手續的，物業服務企業不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。
被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，物業所在房地產主管部門應當責令其限期撤出，業主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
物業管理條例 篇5
物業管理引入第三方審計制度
“成本年年漲，物業費卻始終如一，實在‘喫不消’。”這是調研中物業公司的普遍呼聲。有些物業公司管理的小區自1995年以後物業費用一直未調，不過，對於物業公司的“喊虧”，很多業主不買賬。“不能只想漲價，服務跟不上!”“物業還有很多諸如停車費、電梯間廣告位出租等‘祕密收入’。”
有市人大代表認爲，漲物業費要匹配小區物業服務水平，更重要的是以企業財務制度的透明化爲前提。建議加大物業賬本公開的力度，同時引入第三方審計，交給小區居民一份明白賬。
物業管理條例 篇6
以《條例》的形式規範業委會運作
目前無錫已有備案成立業委會的小區約有350個，約佔全市小區的1/3。一些運作不規範的業主委會屢屢出現“違規”行爲，比如業委會成員自己帶頭不交物業費，享受各種“特權”;業委會成員以學習的名義去外地旅遊等。
《條例》首次對業主大會籌備組、組成人員、業委會人選的條件、職責、罷免、換屆選擇等各個環節和流程進行了逐一規定，具體細化了業主委員會的任職條件和要求，並首次將個人誠信納入業主委員會任職條件之中。
《條例》第14條對業主委員會換屆工作作了新的規定，明確了業主委員會任期屆滿3個月前，應當書面告知街道辦事處(鎮人民政府)。街道辦事處(鎮人民政府)應當按規定成立換屆改選小組，組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。並明確了自換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定：(一)選聘、解聘物業服務企業;(二)管理規約規定情形以外的物業維修、更新、改造等重大事項;(三)其他重大事項。
爲解決當前一些業主委員會賬目不公開、收支不透明、工作經費不公示等主要問題。《條例》第16條對業主委員會換屆時的工作經費和經營性收益等情況進行審覈作了明確規定，審覈時可以邀請街道辦事處(鎮人民政府)或者社區居(村)民委員會進行覈查，也可以委託第三方進行審計。
將物業服務企業建立誠信檔案寫進條例
業主依據物業服務合同約定交納物業費的同時，物業服務企業也要履行相當的職責。首先《條例》31條規定：物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示包括收費項目、收費方式、收費標準、服務標準、電梯運行維護費、公共能耗費等在內的信息，讓業主明明白白消費。
其次，針對當前1000多箇小區中，物業公司項目經理隨意調整所引發的小區不穩定現狀，《條例》 規範了物業服務企業誠信服務經營，明確規定了失信行爲及處罰措施，促進物業服務企業規範服務，也彌補了我市去年以來實行物業管理誠信體系的法律依據。
今後，物業服務企業的誠信檔案將作爲企業管理的重要手段。
提出小區停車位 應合理租售
一面是小區地下車庫停放的車輛寥寥可數，一面是小區道路上、綠化帶上車輛亂停，停車難一直是物業管理的一大難題。《條例》明確了，“建設單位應當向全體業主公佈車位、車庫的情況;未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本物業管理區域內的業主;業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租，期滿後可以優先續租”，並進一步強調，“車位、車庫不得單獨轉讓給物業管理區域外的單位和個人。”
《條例》還明確，“劃分爲一箇物業管理區域的分期開發建設項目，建設單位應當結合當期業主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，並在物業管理區域內顯著位置公示。小區整體交付前，只能向每戶業主出售一箇車位、車庫。”也就是說，即便擁有兩輛車以上的家庭，理論上只能買到一箇停車位。小區整體交付之後，在確保未銷售房屋每戶一箇車位、車庫的情形下，剩餘車位、車庫可按照規定出售。目前，無錫也在起草有關小區停車位的規範性文件，進一步細化操作程序。
將牆面滲水 納入應急維修項目中
房屋專項維修資金是房屋的養老錢，用這筆錢，必須符合兩個“三分之二”條件，即建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主討論通過，程序繁瑣。這在一些空置率比較高的小區，根本不現實。
省條例中提到的6種應急維修項目是：屋面防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的; 樓體單側外立面有脫落危險的;專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的;危及房屋安全的其他情形。《條例》在省條例基礎上，增加了牆面滲水或其他危及安全的事項。
爲了解決維修資金利息使用，避免每次使用時需要召開業主大會表決，從而影響維修資金利息使用效率，《條例》明確規定了可以一次授權多次使用的約定，即通過業主大會對維修資金利息使用授權，在日常使用中不必再召開業主大會，簡化了程序，方便了維修資金利息的使用。
明確規定舊住宅小區 與拆遷安置房的管理
《條例》 明確了經整治改造的舊住宅小區有條件的應實行物業管理，業主應當承擔相應的物業管理費。
面對我市大量的拆遷安置房小區，《條例》 也規定了應當參照商品房小區物業管理，對小區的管理主體、前期服務合同、服務收費制度、專項維修資金交存作出了規定，從而爲今後我市拆遷安置房逐步向市場化物業管理過渡打下基礎。
物業管理條例 篇7
外牆滲漏或電梯出故障等可應急維修
住宅維修資金使用也是業主與物業矛盾的焦點，由於各種原因，使用維修資金並不一定能達成業主法定多數意見，造成設施無法及時維修。
《條例》規定，在專項維修資金的收取中，開發建設單位應當在房屋合同備案或者交房前，按照物業總建築面積及交存標準向市、縣(市)房產主管部門統一交存。物業交付使用時，開發建設單位按照專有部分建築面積及同一交存標準向業主收取，其餘部分的專項維修資金由開發建設單位承擔。
在物業管理區域內，發生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況時，可以不經過專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主表決同意，申請使用維修資金：電梯故障;消防設施故障;屋面、外牆滲漏;排水設施堵塞、爆裂;樓體外立面存在脫落危險;其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。
需要應急使用維修資金的，業主委員會、物業服務企業或者公有住房售房單位可提出申請。沒有業主委員會、物業服務企業或者公有住房售房單位的，由社區居(村)民委員會提出申請。應急維修工程竣工驗收後，應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示。
物業管理條例 篇8
業委會成立門檻亟需降低
統計數字顯示，我市共有物業服務企業1700多家，在管物業總建築面積超過4億平方米，物業管理從業人數達到30多萬人。不過，僅不足三成小區成立了業委會，居民自治成爲難題。
根據現行條例，要成立業委會，就必須召開業主大會會議選舉業委會成員。在得到“物業建築面積過半”的業主和“佔全體業主人數過半”的業主的同意後，選舉方有效。然而，由於深圳流動人口數量大，很多物業用於出租，因此上述“雙過半”的參會比例幾乎不可能實現。負責本次立法調研工作的孫亞非律師建議，參考香港做法，適當降低業委會成立和業主大會召開的門檻，將原來“雙過半”的條件，改爲“雙過三分之一”即可。
物業管理條例 篇9
建立業主監事會制度
業委會本是業主的代言人。然而近年來，小區業委會與物管公司勾結的極端案例屢見報端，這讓不少業主對業委會究竟爲誰代言產生懷疑。
針對這個問題，市律協建議建立業主監事會制度，即參照我國公司的制度設計在業委會之外設置一箇機構獨立行使監督職權，監督業委會及其委員合法盡職地行使權力，防止商業賄賂等腐敗行爲發生。
不過，這個建議在律協內部也存在爭議。另一種意見認爲，目前業委會的組織和管理工作尚不完善，再增加業主監事會可能導致機構繁雜，也增加了業委會與監事會之間的矛盾，並衍生爲不同意見業主之間的爭議。
物業管理條例 篇10
業主在300戶以上的可召開業主大會
召開業主大會，一直以來是不少住宅小區在推進小區管理中的“難點”。業主大會怎麼開?能決定小區內的什麼事務?
《條例》規定，一箇物業管理區域成立一箇業主大會。一箇物業管理區域內業主在300戶以上的，可以採取樓(幢)、單元、樓層等爲單位的方式推舉一名業主參加業主大會會議。
符合業主大會成立條件的，由該物業管理區域內20%以上的業主依法向街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府提出成立業主大會的申請。
業主大會可決定選聘和解聘物業服務企業;確定物業服務內容和標準;決定或者授權業主委員會決定共用部位、共用設施設備的經營方式，管理、使用經營收益等事項。其中，業主大會決定籌集和使用物業住宅專項維修資金，制定物業住宅專項維修資金管理制度;改建、重建建築物及其附屬設施;改變共用部位、共用設施設備的用途的，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。
業主委員會由業主大會選舉產生，委員由單數組成，任期爲三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員任職期間被依法追究刑事責任的、因房屋轉讓等原因不再是業主的，其委員資格自行終止。
不得擅自改變房屋使用性質
在很多小區裏，將住宅改變爲經營性用房的情況普遍存在，對業主的生活造成了不少影響。
《條例》明確，業主、物業使用人應當按照房屋權屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質。擅自改變房屋使用性質的，物業服務企業應當予以制止，並及時向相關部門報告。
同時，業主、物業使用人損壞或者擅自改變房屋承重結構和主體結構的，由房產主管部門責令改正，恢復原狀;造成損失的，依法承擔賠償責任。另外，業主、物業使用人違法搭建建(構)築物的，由規劃部門依法予以處罰。
物業管理條例 篇11
拖欠物業費不得斷電、斷水、斷氣、斷熱
物業爭端常見，而物業費又是業主和物業公司之間很多矛盾的直接導火索。隨着人們權利意識增強，對物業服務的要求也越來越高，對於很多物業公司“一言不合”就斷水斷電的做法，今後將被明令禁止。
《條例》規定，物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用，並開具發票。專業經營單位可以委託物業服務企業代收代繳有關費用和進行有關設施設備日常維修養護，雙方應當簽訂委託協議，但不得向業主收取手續費等額外費用。
專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務，而停止對已交費用戶和共用部位的服務。物業服務企業不得以業主拖欠物業費用爲由限制或者變相限制專業服務。
此外，物業服務企業不得有下列行爲：將物業管理區域內的全部物業服務項目一併委託給他人;擅自改變共用部位、共用設施設備用途或者利用其進行經營;強行向業主、物業使用人指定特定服務企業或者推銷商品;物業服務合同終止後，拒不移交相關資料資產;泄露業主信息或者將其用於與物業管理無關的活動等。
開發商佔用共用部位最高將罰款20萬元
本來是公共綠地，卻被商家佔用……一些小區內業主私搭濫建現象嚴重。肆意佔用公共空間，破壞小區環境，這類問題往往難以解決，加劇了業主之間以及業主與物業之間的矛盾。
《條例》明確規定，開發建設單位擅自處置屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權的，由縣級以上房產主管部門處5萬元以上20萬元以下罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
物業服務企業利用物業管理區域內的共用部位、共用設施設備進行經營的，在不違反相關規定及不損害業主、物業使用人合法權益的情況下，經物業管理區域內相關業主和業主委員會書面同意並報有關部門批准後方可進行。
經營性活動的收益，主要用於補貼相關業主的物業服務費用和專項維修資金，具體補貼辦法由物業服務企業和相關業主、業主委員會約定。
公共區域設車位應2/3業主同意
現如今，車位一位難求，特別是晚上，不少小區的內外更是被車輛停得滿滿當當。如何分配車位，如何保障業主權益，要不要將小區車位對外開放，是很多小區當下面臨的難題。
《條例》規定，物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫的所有權，依據規劃按照出資情況確定。業主共有的道路或者其他共有場地用於停放車輛的車位、車庫，屬於業主共有。
物業管理區域內的車位、車庫，應當提供給本物業管理區域內的業主、物業使用人使用;車位、車庫有空餘的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。
在停車位設置中，《條例》規定，利用物業共有部分設置車位、車庫的，應當經該物業管理區域內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意，並經規劃部門審覈，但不得佔用消防通道及其他安全設施用地。
物業管理區域內車位、車庫不足的，經20%以上業主提議，召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分佔建築物總面積三分之二以上業主且佔總人數三分之二以上的業主同意，在不佔用消防通道、城鎮公共道路、城市園林綠地等市政設施的前提下，經規劃部門審覈後，可在物業管理區域內增建車位、車庫。
物業管理條例 篇12
保障性住房物業管理費實行政府指導價
按《徵求意見稿》規定，今後物業的定價將分政府指導價和市場調節價兩種模式確定。
保障性住房物業管理實行政府指導價，放開保障性住房物業服務收費實行市場調節價的應考慮保障對象的經濟承受能力，同時建立補貼機制;非保障性住房物業服務收費實行市場調節價。具體物業服務收費標準，由當事人在物業服務合同中約定。
實行政府指導價的，價格主管部門應當會同房地產行政主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，並每年向社會公佈。具體收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
物業有義務阻止業主私改住房
小區中業主私敲承重牆，私挖地下室等行爲將得到遏制。《條例(徵求意見稿)》中規定，業主大會、業主委員會及相關業主有可阻止業主損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;將不具備防水條件的房間或者陽臺改爲衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房或者廚房的上方;破壞或者擅自改變房屋外觀;在住宅區堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，排放有毒、有害物質;亂丟垃圾，高空拋物等行爲。
業主飼養國家禁止飼養的大型犬類等寵物;發出超過規定標準的噪聲，影響鄰居採光、通風;法律、法規、規章及管理規約禁止的其他行爲。業主大會、業主委員會及相關業主有權依照法律、法規以及管理規約，要求行爲人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失。
物業管理條例 篇13
小區車位禁止只售不租
《條例》規定，住宅小區的停車服務費實行市場調節價。物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫，建設單位應當以銷售、附贈、出租等方式優先滿足業主、物業使用人停車需要。
在首先滿足物業管理區域內業主、物業使用人的購買和承租需要後，多餘車位、車庫可以出租給本物業管理區域外的使用人，但每次租賃期限不得超過六個月。
業主要求承租車位、車庫的，建設單位應當出租，不得只售不租。出租的車位、車庫應當向全體業主公示，租賃合同應當報送物業服務企業備案。
利用業主共有的道路或者其他場地設置的車位，屬於全體業主共有，其車位設置、管理、收費等事項由業主大會決定或者業主共同決定。場地租賃費，屬於全體業主共有，主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
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