房地產銷售計劃

房地產銷售計劃（精選30篇）

房地產銷售計劃 篇1

　　前 言

　　在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

　　商業城項目是房地產開發公司開發的精品物業，將成爲市北區的新型休閒地產商業的經典作品。

　　商業城座落於市城區北部的廣場旁，是地產開發公司的新建項目。本項目佔地7 000平方米，根據目前的建築設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建築面積約爲15 000餘平方米，地下車庫及設備用房建築面積爲1 500多平方米，商業裙樓建築面積約8 500平方米，塔樓建築面積約6 500餘平方米。項目總投資約1 800萬元。

　　經過前期的市場調研分析，本項目初步確定爲現代化、多功能的休閒購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

　　一、項目營銷總體策略

　　營銷總體策略是仔細分析、科學劃分並準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，並全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述爲“五個一”，即樹立一箇新銳概念、倡導一箇財富理念、提煉一箇鮮明主題、啓動一箇前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。

　　二、項目營銷目標方針

　　根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作爲本項目營銷工作綱領的完善和充實。

　　1. 樹立一箇新銳概念：休閒式購物商業。

　　2. 倡導一箇財富理念：創投性商業、休閒式購物、穩定性回報。

　　3. 提煉一箇鮮明主題：產權式商鋪、休閒式商業。

　　4. 啓動一箇前衛市場：崇尚“創投性商業、休閒式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費羣體，讓其體驗到休閒模式的商業環境，購物主題明確。

　　5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行爲上升爲現代全新的休閒商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一箇全新市場裏掀起一場熱銷風暴。

　　三、銷售目標及目標分解

　　1. 銷售(招商)目標

　　2. 銷售目標分解

　　四、營銷階段計劃

　　根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分爲四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。

　　五、項目銷售時機及價格

　　爲了更好地在後續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

　　(一)項目入市時機及姿態

　　1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啓動高潮;在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

　　2.入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閒購物”形象登場，開創全新休閒商業投資經營理念。

　　(二)價格定位及價格策略

　　1.價格定位的原則：採用比價法和綜合平衡法。

　　2.價格定位：整個商業項目的銷售均價爲3 580元/平方米，其中起價爲3 328元/平方米，最高價爲4 000元/平方米。

　　3.價格策略：採取“低開高走”型平價策略，開盤後半年作爲第一階段的價格調整(略升)，均價爲3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

　　六、宣傳策略及媒介組合

　　(一)宣傳策略主題

　　1.個性特色：“商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從“建造建築產品”上升到“營造全新休閒購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。

　　2.區位交通：本項目地處廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建築，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

　　3.增值潛力：處於政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

　　(二)宣傳媒介組合

　　1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理唸的深度挖掘，媒體主要以報紙爲主，電視爲輔。

　　2.開盤後的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”爲主，配以相關雜誌、直郵廣告等形式。

　　3.開盤後的形象展示期：爲了展示形象，以軟性深入挖掘爲主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。

房地產銷售計劃 篇2

　　針對棗陽光彩產業城一期標鋪、家居大賣場、小商品城20__年需回款3億元的銷售目標，制定如下市場分析及銷售計劃。

　　二、機會與問題分析

　　項目以百盟集團爲背景，擁有充足的商業支持力以及豐富的專業市場運作經驗。也得到了市場和棗陽人民的一致認可，這點從第一次開盤能達到1400多組認籌中就足以證明。

　　1.機會與挑戰分析

　　基於襄陽百盟的影響力，棗陽人民對百盟是抱有很大希望、對於百盟產業城的順利開業也是充滿期待的。但由於幾年來，__市先後出現棗陽萬象城、漢城等模仿百盟的商業模式先後面世，帶走了一批投資戶及自營戶，但由於他們的不專業、不負責任，也傷害了一批投資戶及自營戶。我們現在要做的就是找回客戶的信心，然他們重新回到百盟的懷抱。

　　2.優勢與劣勢分析

　　棗陽百盟光彩產業城從地段、規模、規劃、物流、倉儲、辦公配套以及政府支持力無論是棗陽還是襄陽，甚至武漢都是獨一無二的。但目前在項目整體包裝、推廣上面，並沒有將項目本身大氣、航母般的氣勢詮釋出來。對於一箇近百萬方的超大項目，幾個板塊同時啓動，無論是規劃、施工、宣傳、策劃、人員等都是極大的挑戰。在3個多月，103天的時間內完成3億元的回款不是問題，但目前市場的預熱、形象的出街、沙盤模型的製作、各媒體資源的確定、蓄客、各種政策的制定及人員等等工作都沒有啓動，要完成3億元回款的目標，在目前看來，困難是巨大的。

　　3.問題分析

　　截止到今天，總共認籌112組，離10月28日開盤僅有33天時間，按現在平均每天3、4組的來訪量，到10月28日可增加105組新客戶來訪。70%成交率，可增加74組認籌。加上之前的累計認籌189組。認籌全部認籌也才增加105組認籌，按照70%的轉籌率，可完成實際成交132組，50萬/套，開盤可完成6598萬銷售額。這是經過半年時間的準備才達到成績。如果想在短短3個月時間時間完成近5個億的銷售額，3個億的實際回款，按目前的來電及來訪量顯然是不行的。完成的開盤商業地產一般都遵循“銷售未動，招商先行”的原則，目前已經簽訂的商戶也是投資客以及自營客比較關心的。公佈已進駐的商戶信息，不管是對招商、還是對銷售，都可以起到積極的推動作用。

　　三、目標

　　1.財務目標

　　一期標鋪、小商品城、家居大賣場年內完成銷售額5億元，完成回款3億元

　　2.市場營銷目標

　　一期標鋪剩餘可售近500套，全部銷售可完成2.5億元銷售額，可完成實際回款1.5億元。小商品城以及家居大賣場兩個板塊須完成2.5億元銷售額，完成實際回款1.5億元。反推成交套數爲1000戶，完成認籌1428組，完成來訪2040組，按103天的週期，平均每天接待新客戶來訪20組。分爲三個賣場同時接待，每個賣場每天接待新客戶來訪7組。

　　四、市場營銷策略

　　目標市場：__市高收入家庭、個體戶、公務員，年齡在35–55歲之間。產品定位：低風險、低投入、高回報純商業地產投資項目。價格：價格稍高於市場水平。

　　配銷渠道：

　　1、通過專業廣告公司，對項目整體進行從新包裝(包括戶外廣告、報紙廣告、海報、樓書、宣傳單張、摺頁、紙杯、手提袋等等)銷售物料的設計製作。

　　2、通過專業的商業策劃公司，對項目定位、推廣、營銷、各類宣傳活動的方案的制定。

　　3、成立一支精英的銷售及招商團隊，招商與銷售相結合，客戶資源利用化。

　　4、服務：提供全面的商業物業管理。

房地產銷售計劃 篇3

　　楓尚奧園自20xx年04月份啓動銷售以來，進展還算順利，雖然遇上全國政策性打壓，本地市場低迷期，但因交通局團購優惠力度大，仍然做到了開門紅。由於時間緊迫也給資金儲備帶來了很大的壓力。由於目前施工進度加快，爲了實現解決項目資金問題，下半年必須進行攻堅戰。爲了使整體項目形象在故城市場上贏得良好的回應，且避免20xx年資金鍊條的不良銜接，在整體房地產市場形勢依然嚴峻的局面下，要求我們提早制定出切實可行的的營銷計劃，在執行的的過程中緊密結合市場變化，並及時調整營銷以及推廣思路。基於此，將20xx年下半年營銷及廣告推廣計劃制定出來，上報公司領導。內容如下：

　　一、 計劃時間安排：

　　20xx年7月15日—20xx年2月15日，劃分爲緊急促銷期、熱銷期、持銷期三個大階段。其中緊急促銷期爲8月15日至10月15日，熱銷期爲11月15日至20xx年2月10日，其他時間爲持銷期。

　　二、 營銷計劃：

　　分爲營銷計劃+營銷管理+推廣計劃三個部分+保障

　　(一)銷售計劃

　　1、 銷售目標

　　20xx下半年總體銷售任務爲5000萬元，以下爲根據此銷售目標值制定的銷售任務額表格。

　　2、 銷售任務完成時間 ，見表(一)：

　　1

　　衡水恆基置業房地產開發有限公司

　　3、 放盤計劃 結合20xx年銷售任務額，半年銷售額爲5000萬元，需要在7個月內完成，故需要對房源銷控做出調整，如下：

　　1)20xx年10月底放出一期二批房源，以確保銷售房源的充足性。

　　2)緊急促銷期及持銷期以消化一期首批剩餘房源爲主。

　　3)熱銷期主要以一期二批房源爲主。

　　4)如銷售狀況良好再加放二期部分房源或按當時形勢進行房源調整。

　　4、 價格策略

　　改變目前的價格虛高而成交價不高的現況，適當調高二、三樓層價格，逐步收縮優惠幅度，從而使實際成交價提高，達成盈利目標。

　　價格調整計劃：

　　節奏一：於20xx年7月26日二、三樓層提高單價提高20元。

　　節奏二：於20xx年2月26日整體房價提高50元。

　　優惠政策：

　　節奏一：於20xx年7月26日由目前九折收縮爲九二折。

　　節奏二：於20xx年10月7日由九二折收縮爲折。

　　節奏三：於20xx年2月26日由折收縮爲九七折。

　　5、 銷售策略

　　1)鑑於節後銷售的難點爲快速回款和持續性價格的遞增。故銷售部在原有銷售策略的基礎上，主要制定了系列組合式銷售策略：

　　利用推廣間歇期，進行行銷工作，對集中拆遷區，城中村集中區，以及青罕、坊莊等重點鄉鎮全面地毯式派單諮詢的方式，集中對這些區域進行傳播，提高對意向客戶羣體的重點宣傳。

　　2)每個銷售階段選擇廣告推廣媒體進行廣告推廣，加大項目市場認知度，吸引更廣泛的客層，加大銷售力度，奠定良性循環的基礎。

　　2

　　3)通過不同銷售階段對市場情況的調研，時刻掌控市場情況，以根據

　　市場變化隨時調整銷售思路。

　　(二)銷售管理

　　1)準備工作

　　a、覈對銷控。與財務將銷控覈對清晰，做到時時更新，日日覈對，防

　　止銷控出現問題。

　　b、覈對價格。與財務覈對銷售價格，統一銷售政策。

　　c、人員準備。各崗位人員明確到人，要求以業務爲準，以服務爲準。

　　d、廣告發布資金準備。爲了加快銷售和增大銷售力度，選擇不同媒體

　　發佈廣告，準備相應資金，落實發布。

　　e、確立項目各類別定位，明確商業業態分佈，制定統一銷售說辭，由

　　開發商認可後，宣傳推廣。

　　f、廣告發布計劃制定，設計物料準備，項目向外宣介的各種設備及裝

　　修規格的落實。

　　g、項目現場銷售中心裝修設計及裝修，物料購置。

　　2)銷售流程制定(見附件)。

　　(三)推廣計劃

　　此次推廣計劃以市場行情爲依託，結合項目情況在縣城主流宣傳媒介上

　　進行項目推廣及信息發佈。選擇適宜的媒體組合，主要分爲兩大部分：主流媒體+附和媒體，主流媒體以報紙、戶外、字幕飛播爲主，後以短信、車體、站牌爲附和媒體，各種主題推廣活動用以配合宣傳，以烘托氛圍，加大力度製造人氣，並達成成交。形式選擇、推廣時間上根據銷售計劃做出相應調整，最終以突出階段性主推產品特性選爲重點，完成階段性銷售目標爲目的。

　　1) 報紙

　　作爲常規房地產行業主打常規媒體，因有發放及時，覆蓋面廣，費用

　　較低，可大量投入。

　　2) 戶外

　　根據我項目情況，目前項目圍擋戶外產生的效果越來越明顯，已有戶

　　外面積可以滿足項目推廣需求，爲更好的推廣項目，建議製作200

　　塊3M2M的寫真KT板，由廣告公司貼至每個城中村路口。

　　3) 字幕飛播：

　　電視字幕飛播信息傳播範圍廣，信息傳遞速度快。

　　(四)保障(需要公司配合支持的工作)

　　1)工程進展情況

　　項目工程進展的情況屬於最爲直觀地項目情況體現，勢必將直接影響項目於市場中口碑的樹立以及影響銷售工作的進程與發展，無論是已成交客戶還是未成交客戶，此項必然成爲最爲直接的關注焦點。

　　2)各種手續證件取得的速度

　　由於公司手續不具備，前期銷售無論從價格還是從銷售回款等多方面受到制約，因此取得相關手續成爲項目健康度的重要環節，價格的提升也與此直接相關，在一定程度上對老客戶口碑以及現場新接待客戶造成了影響，爲了項目順暢推廣必須保證此項工作的時效性。

　　3)財務收款的配合

　　確保每日均可進行收款工作，其中包括周、六日，法定假日，不再對定金和首付款的收取時間進行約定，在必要的情況下延長日收款時間，或保障下班後財務人員通訊暢通，隨時可進行收款事宜。

　　4)信息工作的溝通

　　工程或政策等方面相關內容的變更及時與銷售部門進行溝通，保障銷售部對客戶銷講說辭以及對外口徑的一致性輸出。

　　5)佣金的及時結付，保證銷售隊伍穩定。

　　6)及時召開分階段研討會，適時調整營銷策略及修正階段性問題。

房地產銷售計劃 篇4

　　（一）建設：始終把優秀的企業文化作爲企業發展的核心競爭力，把”三十二字方針”融入到具體的工作中，導入CIS系統；提前規劃和準備十五週年大慶活動，做好宣傳、展示形象。

　　（二）經濟指標及考覈盈餘：繼續堅持以”項目爲中心，以變現爲核心，突出重點”，”變現、變現、再變現”，始終把變現工作放在工作的首要位置。

　　1、在優質、高效完成在建項目開發、回籠資金的同時，要深入調查、認真研究，適時變現湖天花園村、鴻運樓、湖天一色12#樓、三角坪停車場、世紀文體街的變現，完成湖天商業廣場的部分招商工作。

　　x酒店在銷售、裝修、開業等方面的典型，形成產權式酒店的標準和模式，先後在4月份、6月份和10月份推出會同x酒店、順天國際x酒店、洪酒店。

　　3、認真調研，抓住城市南擴、工業園建設、中方全面搬家、高速公路通車的契機，全面推進中方生態城的項目建設。第一，按照建設”鶴、芷、中、洪一體化”的思路，由中方縣政府牽頭、企業組織實施，邀請專家、行業參與大懷化城區規劃的討論和宣傳，讓”生態城”和”懷化後花園”的概念深入人心。第二，項目開發以住宅爲主、商業爲輔，走以”項目帶動”和”土地轉讓”相結合的變現方式，杜絕發生已徵土地的法律風險。

　　4、主樓徵地拆遷工作要必須加大力度、加快步伐，爭取時間，規避由於《物權法》出臺新增加的阻力，在8月底前完成主樓拆遷和可行性研究，力爭在10月份推出主樓的住宅部分，在12月份推出商業部分，全力打造懷化第一樓。同時還要確保在6月份前解決湖天一色五期重合地問題。

　　5、洪江、會同、靖州加快已開樓盤的建設，準確把握市場，抓住時機，及時調整銷售政策，確保”資金就地平衡”。認真研究百貨業態的管理，精細測算，搞好冷水國際的整改。

　　（三）完善考覈機制、任務分解到位，確保完成20xx年度各項經濟指標。由於受宏觀政策大氣候的影響，20xx年房產公司的產值和考覈盈餘與xx年保持一致。要2月底完成任務分解工作，到部門（項目）、到處室、到個人。3月份完善考覈機制。

　　（四）認真落實”產品優、成本低、服務好”的各項。3月份完成房地產服務手冊；5月份完成”定額設計”和”定額施工”方案，並在此基礎上圍繞集團產業戰略，加大對產品的研發力度，研究符合酒店和超市經營管理的產品，爲主樓的開發建設提供寶貴經驗；6月份成立客戶俱樂部和房屋超市。

　　（五）確保工程進度，爭取如期完工，爲銷售任務的完成創造條件。

　　（六）資金是項目開發的生命線，既要加速變現，又要加大融資力度，做到”兩條腿走路”。在做好按揭貸款、爭取項目貸款的同時，認真研究和利用銀行新的金融產品，推動銷售。融資工作從”依賴”銀行轉變爲”依靠”銀行。

　　（七）積極應對持續、穩健的宏觀調控政策，認真分析國家新出臺的土地增值稅政策，研究對策，提前準備，落實措施。

　　（八）加強項目開發的工作，重視市場調研，宣傳工作提前介入，確保完成銷售任務。

　　（九）重視和加強人力資源工作，建立健全管理制度。培養、引進專業技術類人才和操盤手，逐步擺脫”能人經濟”模式。

　　我們相信，20xx年有董事局的正確領導、有x人萬衆一心的精神，房產公司全體員工會再接再厲，爲事業努力工作。

房地產銷售計劃 篇5

　　銷售週期

　　按時間分爲4個階段，第一階段（開盤前期），第二階段（開盤熱銷期），第三階段（銷售中期），第四階段（銷售後期）。

　　第一階段（開盤前期）

　　時間：進入案場售樓處至樓盤開盤

　　目的：早期客戶積累，掌握客戶意想，爲開盤做準備

　　人員安排：置業顧問4名，銷售助理1名，銷售經理1名

　　銷售道具準備：樓盤模型、施工圖紙、看板、LOGE牆、樓書、宣傳單片、銷售手冊等

　　工作內容：

　　1、通過各種媒體宣傳推廣樓盤（媒體宣傳詳見廣告宣傳計劃）

　　2、客戶積累

　　A、做好客戶登記積累工作，爲開盤銷售做準備

　　B根據客戶累計及登記意想情況計劃制定開盤計劃及銷售價格

　　3、客戶接待

　　A、爲客戶詳細介紹樓盤情況，推薦客戶購買

　　B、告之客戶購買物業所須的相關手續及資料

　　C、與客戶保持聯繫，及時通知客戶關於樓盤的相關活動規定及情況

　　4媒體宣傳（詳見廣告媒體計劃）

　　宣傳途徑：媒體廣告、車體廣告、引導旗、圍牆廣告、派報等

　　第二階段（開盤熱銷期）

　　時間：開盤當月

　　目的’：銷售去劃60%以上

　　人員安排：置業顧問4名，銷售助理1名，銷售經理1名

　　銷售道具準備：五證、空白預售合同，預售合同樣本及相關附件

　　工作內容：1、開盤銷售（詳見開盤銷售工作計劃）

房地產銷售計劃 篇6

　　2019年度已經過去一半，在這半年的時間中我通過努力的工作，也有了一點收穫，跨過年中，我感覺有必要對自己的工作做一下總結。目的在於吸取教訓，提高自己，以至於把工作做的更好，自己有信心也有決心把下半年的工作做的更好。下面我對上半年及六月份的工作進行簡要的總結：

　　關於上半年及六月份工作我總結有如下幾點，首先是對年度的總結：

　　第一，總體工作業績不是很理想，年業績目標五十萬現今只完成了46%(近二十三萬)，離年度目標還有一定的距離!

　　第二，整年度自我對工作熱誠不夠高，重視度不高。

　　第三，對轄區分行團隊的管理力度不夠，很多任務與相關制度沒有落實到位。

　　第四，對公司的向心力不夠，很多資源沒有充分有效利用。

　　其次下面我六月份的工作進行總結：

　　1、沒有完成自定的業績目標。

　　2、完成了轄區聯華花園城社區盤源進行了又一次整合細分，租售資源信息清晰。

　　3、對筍盤與主推盤以及有效盤源重視度不夠高，尤其表現在對主推盤的推薦不夠積極配合，沒有真正做到資源的合理有效利用。

　　4、對經紀的管理鞭策不到位，讓他們對工作產生一定的惰性甚至開小差。

　　5、沒有第一時間把握好業主及客人第一動態，導致有部分資源流失。

　　6、關於公司的制度沒有明確化，執行不到位。

　　7、對新經紀工作心態與技能缺少相關的培訓。

　　8、個人自己具有一定的惰性，沒有做好自己本分的工作。

　　最後由於自己管理不到位不嚴厲，聽到同行陸陸續續簽單了，心裏滿是壓抑的感覺，同時也爲他們感到開心，因爲證明我們這裏是有市場的。但是我會堅持不懈的，我相信通過自己的努力，爭取使自己的業務管理水平提到一箇更高的高度，把自己的所學到的東西運用到工作當中，並利用這些知識教會戰友達到我自己的目標。希望帶出一支戰無不勝，攻無不勝的聖神之軍，與戰友們齊心協力，共同完成團隊年度目標。

　　下面是我對下半年乃至七月份的工作計劃與安排：

　　首先，嚴格執行公司的一切規章制度。

　　第二，開發更多更優質房客資源，提高業績。

　　第三，堅持引進新人才，提高團隊力量爲公司未來發展培養更多精英強將。

　　第四，嚴格把控珍惜好任何一箇有效客源及盤源，做到無一遺漏錯失。

　　第五，組織三堂以上關於房地產經紀的銷售技能與心態的培訓課，同時加深提高自我工作水平。

　　其次，關於七月份的工作重點我們將放在客源及主推盤攻略，

　　1、自制戶外宣傳資料外發，重點區域下橋水果市場，1號執行至今已有兩位客人聞訊而來，其中已成功籤一租了，效果比較明顯。

　　2、自己親自把關帶領團隊把握跟緊好每一位有效客源，爭取七月來個量的突破。

　　3、嚴格重視執行筍盤主推盤推薦制度，積極配合好各分行工作並要求各經紀無條件履行相關工作。

　　4、維繫及開發好現轄區所有在租在售房源，要求大家地毯式清查消化。

　　5、加強對各經紀的工作技能與心態培訓。

　　6、重視網絡開發利用，達到經紀名下日常利用網絡四個以上。

　　2019年新的季度已經來臨，新的任務擺在眼前，艱鉅而聖神。作爲公司分行主管，我深感自己肩負擔子有多麼重，但是相信我們會把這份壓力化作動力，以高昂的鬥志，飽滿的熱情，全心身帶領我們的精英團隊投入新的工作中去，爲實現我們的全年度工作銷售任務不懈努力。最後，預祝2019年度的銷售任務圓滿完成。

房地產銷售計劃 篇7

　　20xx年，在集團公司董事會的正確領導和決策下，全體同仁通過進一步轉變觀念，認真分析當前的形勢，努力克服各種不利因素，齊心協力，紮實工作，基本完成了年初工作目標計劃。現將分公司一年來的工作總結如下：

　　一、20xx年主要工作情況：

　　(一)經濟指標完成情況：

　　全年共完成銷售任務1630萬元(主要爲存量商鋪，其中回款900萬)。XX項目融資2500萬元，既滿足了分公司發展的需要，也在力所能及的範圍內支援了總公司。

　　(二)XX小區遺留問題的處理

　　在20xx年分公司着重抓地一件大事就是XX小區項目的分成覈算。在集團公司的領導及關注下，分公司全體員工齊心協力的努力下，最終與七紡物業公司就項目分成達成協議，並進行了最終結算。也在經濟效益和社會效益上達到了雙贏。

　　20xx年是項目的所有工程質量保修期的最後一年，在春天分公司要求項目部對歷年來的一些老問題、難問題進行了統一剖析，提出來徹底解決問題的施工方案。經過請示總公司後，專門拿出專項資金，對屋面防水、安置樓地下室地面下陷、下水道斷損等問題進行的徹底返修。經過兩個季度實踐檢驗，房屋質量維修問題數量急劇減少，且再未發生重大質量維修事故。

　　金華聯超市明年1月份搬遷，估計3月份可回款100萬元。

　　(三)項目推進方面：

　　經過壹年的艱苦工作，XX項目拆遷在14月份正式啓動，目前開始動遷工作。房產分公司已初步完成項目的前期策劃及產品功能定位、規劃方案等前期工作。

　　但對照年初工作計劃，XX項目總體推進進展相對緩慢。究其原因，主要有以下方面：一是國家拆遷政策在2019年初進行調整，烏市地方拆遷政策遲遲不能出臺，二是9月份亞歐博覽會的舉行影響了拆遷的具體實施。儘管項目整體推進時間有所滯後，但對項目下步的運作還是利大於弊。首先，項目的產品和功能定位更加準確。2019年的政策調控導致市場不太好，而2019年整個房地產形勢必將好轉，將更利於項目的建設和銷售。其次是通過努力，項目容積率有可能進行調整，由5、0調高爲5、2(目前正在審批)，將增加建築面積5000多㎡，潛在經濟效益增加可觀。

　　(四)企業管理方面

　　在今年的工作中，我們對公司自成立以來在行政管理、機構設置、制度建設及運行機制等方面所存在的問題進行認真剖析，經過梳理，針對剖析出的主要問題及時採取措施加以整改。首先根據集團公司的酬薪政策，調整分公司的薪酬分配方案，調整了部分員工的工資。對一些老員工及技術骨幹，激發員工的工作熱情，也緩解了物價上漲對員工心理的影響。

　　同時，通過對公司現有的管理制度進行修改、補充和完善，並及時組織全體員工集中學習，以及在工作中進一步加強了管理。通過積極引導，2019年分公司共有五人蔘加的工程類基礎再教育，並積極開始申報技術類中級職稱。

　　上述成績的取得，是分公司全體同仁共同努力的結果，當讓也離不開集團公司的領導和關懷。在客觀的總結成績和經驗的同時，我們也清醒地認識到，我們分公司在工作中還存在許多問題和不足，主要是員工素質水平和業務技能參差不齊，團隊整體創新意識不夠，企業各項規章制度的貫徹執行力度不夠。以上問題必須引起高度重視，並在今後的工作中加以改進。

　　二、20xx年工作計劃

　　20xx年，宏觀政策將繼續調控房地產市場，政府亦將根據調控的效果適時推出跟進政策，以促進房地產市場健康、穩定的發展。但同時我們也清楚認識到，市場的發展及消費者的目趨理性，已經催生了品質時代的來臨，只有以“品質”作爲核心競爭力才能成爲末來市場真正的贏家。面對激烈的市場競爭，能否在新的一年裏繼續保持強盛的發展勢頭，實現公司跨越式的發展，工作再上新臺階，將是對我們工作的嚴竣考驗。2019年工作計劃如下：

　　(一)指導思想

　　以經濟效益爲中心，通過認真研究產品、研究技術進步、研究市場，加大創新力度，使項目品質具有前瞻性和差異性，使公司的經濟效益和社會效益得到提升。公司將重點開發XX項目，並且將以精品社區、精品戶型爲主，並提升項目的整體定位水平，打造一箇高品質、現代化的小區

　　(二)目標計劃

　　計劃全年新開工房屋總建築面積約14萬平方米，計劃實現銷售1億元。XX項目爭取在2019年6月份前完成土地掛牌手續，8月份前基礎部分開始施工，15月底裙房部分主體封頂。

　　(三)工作措施

　　1、進一步改革和完善企業管理體制和經營機制，根據項目及公司發展的需要，及時調整經營班子，合理調整和完善現行機構設置及人員力量的配置。

　　2、以市場爲導向，強力推進項目運作。

　　XX項目前期工作大的障礙已在2019年基本掃除，在2019年的工作中，我們必須集中精力，將項目作爲公司的形象工程進行打造，全力以赴抓好項目的建設、銷售及市場招商工作，併力爭運作出一兩個亮點出來，使企業品牌及公司形象能得到較大提升。

　　首先是圍繞項目品質的打造進一步加強對產品的研發工作，加大與設計單位的碰撞和溝通力度，並採取各種有效措施加強市場調研究及產品的自身研發，確保項目品質具有較強的市場競爭力;其次是要組織強有力的班子，加強項目施工過程各個環節的建設管理，保證項目高質、高效按計劃推進;三是要加強和做好市場調研，制定切實可行的營銷推廣及市場招商方案，搭建好營銷及招商隊伍，加強營銷及招商人員的業務培訓，加大銷售及招商工作力度，保證項目銷售及招商計劃的順利實現。

　　3、切實加強企業內部管理，提高企業整體戰鬥力。

　　進一步完善企業規章制度，加大企業各項規章制度的貫徹執行及監督檢查的工作力度，使公司日常工作更加有序，更加有效。同時，繼續強化對全體員工的教育和業務培訓，切實提高員工的思想意識和業務技能水平。

　　4、加大資本運作力度，千方百計想辦法盤活資產，爭取在XX項目增加融資5000萬元，以保證項目的順利推進。

　　總之，20xx年工作，時間緊，任務重，但我們相信，只要公司全體員工能夠統一思想齊心協力，與時俱進、努力拼搏、紮實工作，就一定能圓滿完成集團公司下達的全年各項目標工作任務。

房地產銷售計劃 篇8

　　一、計劃概要

　　針對棗陽光彩產業城一期標鋪、家居大賣場、小商品城20xx年需回款3億元的銷售目標，制定如下市場分析及銷售計劃。

　　二、機會與問題分析

　　項目以百盟集團爲背景，擁有充足的商業支持力以及豐富的專業市場運作經驗。也得到了市場和棗陽人民的一致認可，這點從第一次開盤能達到1400多組認籌中就足以證明。

　　1.機會與挑戰分析

　　基於襄陽百盟的影響力，棗陽人民對百盟是抱有很大希望、對於百盟產業城的順利開業也是充滿期待的。但由於幾年來，棗陽市先後出現棗陽萬象城、漢城等模仿百盟的商業模式先後面世，帶走了一批投資戶及自營戶，但由於他們的不專業、不負責任，也傷害了一批投資戶及自營戶。我們現在要做的就是找回客戶的信心，然他們重新回到百盟的懷抱。

　　2.優勢與劣勢分析

　　棗陽百盟光彩產業城從地段、規模、規劃、物流、倉儲、辦公配套以及政府支持力無論是棗陽還是襄陽，甚至武漢都是獨一無二的。但目前在項目整體包裝、推廣上面，並沒有將項目本身大氣、航母般的氣勢詮釋出來。對於一箇近百萬方的超大項目，幾個板塊同時啓動，無論是規劃、施工、宣傳、策劃、人員等都是極大的挑戰。在3個多月，103天的時間內完成3億元的回款不是問題，但目前市場的預熱、形象的出街、沙盤模型的製作、各媒體資源的確定、蓄客、各種政策的制定及人員等等工作都沒有啓動，要完成3億元回款的目標，在目前看來，困難是巨大的。

　　3.問題分析

　　截止到今天，總共認籌112組，離10月28日開盤僅有33天時間，按現在平均每天3、4組的來訪量，到10月28日可增加105組新客戶來訪。70%成交率，可增加74組認籌。加上之前的累計認籌189組。認籌全部認籌也才增加105組認籌，按照70%的轉籌率，可完成實際成交132組，50萬/套，開盤可完成6598萬銷售額。這是經過半年時間的準備才達到成績。如果想在短短3個月時間時間完成近5個億的銷售額，3個億的實際回款，按目前的來電及來訪量顯然是不行的。完成的開盤商業地產一般都遵循“銷售未動，招商先行”的原則，目前已經簽訂的商戶也是投資客以及自營客比較關心的。公佈已進駐的商戶信息，不管是對招商、還是對銷售，都可以起到積極的推動作用。

　　三、目標

　　1.財務目標

　　一期標鋪、小商品城、家居大賣場年內完成銷售額5億元，完成回款3億元

　　2.市場營銷目標

　　一期標鋪剩餘可售近500套，全部銷售可完成2.5億元銷售額，可完成實際回款1.5億元。小商品城以及家居大賣場兩個板塊須完成2.5億元銷售額，完成實際回款1.5億元。反推成交套數爲1000戶，完成認籌1428組，完成來訪2040組，按103天的週期，平均每天接待新客戶來訪20組。分爲三個賣場同時接待，每個賣場每天接待新客戶來訪7組。

　　四、市場營銷策略

　　目標市場：棗陽市高收入家庭、個體戶、公務員，年齡在35–55歲之間。

　　產品定位：低風險、低投入、高回報純商業地產投資項目。

　　價格：價格稍高於市場水平。

　　配銷渠道：1、通過專業廣告公司，對項目整體進行從新包裝(包括戶外廣告、報紙廣告、海報、樓書、宣傳單張、摺頁、紙杯、手提袋等等)銷售物料的設計製作。2、通過專業的商業策劃公司，對項目定位、推廣、營銷、各類宣傳活動的方案的制定。3、成立一支精英的銷售及招商團隊，招商與銷售相結合，客戶資源利用最大化。4、服務：提供全面的商業物業管理。

　　廣告：1、針對10月28日一期標鋪的開盤，設計一套新的廣告畫面及文案，着重宣傳超大的商業航母，給客戶提供最大的商業保障。2、針對即將面的家居大賣場和小商品城，設計一套品牌型的廣告畫面，在逐步更換主題賣場、炒作、認籌、開盤等畫面。

　　五、控制

　　按照以上行動計劃，每個月都有一次開盤活動。推出的產品過於可能對於自營戶有區別，但對於投資戶，幾乎是一致的的。要想每個板塊都能完成開盤的銷售任務，且不至於讓客戶無所適從，我們只能製造產品的差異化，儘量填補不同客羣的不同投資需求。

房地產銷售計劃 篇9

　　市場營銷計劃更注重產品與市場的關係，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。

　　1.房地產營銷計劃的內容

　　在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括

　　1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

　　2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。

　　3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。

　　4.目標：確定計劃在銷售量、市場佔有率和盈利等領域所完成的目標。

　　5.市場營銷策略：提供用於完成計劃目標的主要市場營銷方法。

　　6.行動方案：本方案回答將要做什麼?誰去做?什麼時候做?費用多少?

　　7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。

　　8.控制：講述計劃將如何監控。

　　一、計劃概要

　　計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之後。

　　二、市場營銷現狀

　　計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。

　　1.市場情勢

　　應提供關於所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決於過去幾年的總額，並按市場細分與地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行爲的趨勢。

　　2.產品情勢

　　應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。

　　3.競爭情勢

　　主要應辨明主要的競爭者並就他們的規模、目標、市場佔有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助於瞭解其意圖和行爲的其他特徵等方面加以闡述。

　　4.宏觀環境情勢

　　應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。

　　三、機會與問題分析

　　應以描述市場營銷現狀資料爲基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。

　　1.機會與挑戰分析

　　經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是爲了要建議一些可採取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。

　　2.優勢與劣勢分析

　　應找出公司的優劣勢，與機會和挑戰相反，優勢和劣勢是內在因素，前者爲外在因素，公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。

　　3.問題分析

　　在這裏，公司用機會與挑戰和優勢與劣勢分析的研究結果來確定在計劃中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨後的目標，策略與戰術的確立。

　　四、目標

　　此時，公司已知道了問題所在，並要作爲與目標有關的基本決策，這些目標將指導隨後的策略與行動方案的擬定。

　　有兩類目標—–財務目標和市場營銷目標需要確立。

　　1.財務目標

　　每個公司都會追求一定的財務目標，企業所有者將尋求一箇穩定的長期投資的蓋率，並想知道當年可取得的利潤。

　　2.市場營銷目標

　　財務目標必須要轉化爲市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率爲銷售額的10%，那麼，必須確定一箇銷售收益爲1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。

　　目標的確立應符合一定的標準

　　·各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，並有一定的完成期限。

　　·各個目標應保持內在的一致性。

　　·如果可能的話，目標應分層次地加以說明，應說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。

房地產銷售計劃 篇10

　　自20__年10月初項目組成立，我在公司領導及各位同事的支持與幫助下，嚴格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本職工作。在企業不斷改革的推動下，我認識到不被淘汰就要不斷學習，更新理念，提高自我的素質和業務技術水平，以適應新的形勢的需要。

　　現就個人一年來的工作情況做以下總結：

　　一、工作思想

　　積極貫徹公司領導關於公司發展的一系列重要指示，忠於公司、忠於股東、誠實守信、愛崗敬業、團結進取，進一步轉變觀念，改革創新，面對競爭日趨激烈的房地產市場，強化核心競爭力，開展多元化經營經過努力和拼搏，使公司持續的發展。

　　全面加強學習，努力提高自身業務素質水平。作爲一名宣傳銷售人員肩負着上級領導和同事賦予的重要職責與使命，公司的銷售計劃及宣傳方案需要我去制定並實施。因此，我十分注重房產銷售理論的學習和管理能力的培養。注意用科學的方法指導自己的工作，規範自己的言行，樹立強烈的責任感和事業心，不斷提高自己的業務能力和管理能力。

　　二、在開發公司的日常工作

　　我於年初進入公司以來，在公司開發部工作。在公司領導，主管領導及各位同事及各位同事的幫助下，我對公司各項規章制度和辦事流程有了清楚地瞭解，也從部門領導和其他同事身上學到了很多新的知識，我的工作能力也由此得到很大提高。

　　進入公司一箇月時間裏，我主要負責開發公司的有關文件的保管，收發登記及文字處理等工作，並參加了李培莊商住小區的拆遷工作及李培莊商住小區的圖紙會審。在公司各部門領導的正確指導和各部門同事的密切配合下，我能按時優質完成領導佈置的各項工作，同時積極的對李輝莊周邊樓盤進行市場調查，爲公司的售房工作墊定了基礎，保證了公司各項宣傳推廣活動的順利進行。

　　5月底開始李培莊商住小區的售房工作，在這期間我主要做了以下工作：

　　1、根據公司各月的會議精神，制定銷售的月銷售計劃。

　　2、策劃李培莊小區的宣傳工作，制定出宣傳方案，報領導審批後實施。

　　3、辦理售房合同，負責開發公司的文件文字處理，保管資料的收發登記。

　　4、參加李培莊拆遷工作及合同的管理。

　　5、進行社會調查，接待客戶，對客戶保持聯繫。

　　三、通過這段時間在公司的工作與學習，我學到了很多。作爲公司的售房宣傳人員有以下幾點設想：

　　首先，銷售宣傳人員的工作，銷售人員必須做到對銷售流程的遵守，並控制整個銷售環節。

　　1、銷售控制表

　　可以直觀的顯示所有樓盤的銷售進展情況，並以制度銷售改進策略，做好，絕不能向客戶透露;

　　2、來電、來客的登記

　　填寫客戶資料表。無論成交與否，每接待一組客戶後，立刻填寫客戶資料表。填寫的重點是客戶的聯絡方式和個人資訊。客戶對產品的要求條件，成交或未成交的原因。根據客戶成交的可能性，將其分類爲：A、很有希望B、有希望C、一般D、希望渺茫，以便日後有重點地追蹤詢訪。

　　3、銷售登記

　　管理和登記銷售的情況，包括認購資料認購合同，產權資料，付款資料。

　　4、換、退房管理

　　在銷售過程中換、退房的原因，理由以及處理辦法和結果。

　　5、催交欠款

　　處理銷售過程中的樓款催交處理。

　　6、成交客戶資料管理

　　登記已成交客戶詳細資料，方便公司營銷人員有第一手資料，對客戶進行分析，從而最大限度提高對客戶的服務。

　　7、換戶

　　需換戶者，在定購房屋欄內，填寫換戶後的戶別、面積、總價，並註明何戶換何戶，收回原定單;應補金額及簽約金若有變化，以換戶後的戶別爲主;其他內容同原定單。

　　8、退戶

　　遇到退戶情況，應分析退戶原因，明確是否可以退戶，報現場管理人員或更高一級主管確認後，辦理退戶手續，結清相關款項，將作廢合同收回留存備案，有關資金移轉事項，均須由雙方當事人簽名認定;若有爭議無法解決時，可提請仲裁機構調解或人民法院裁決。

　　9、加大宣傳力度通過以下幾種方式：

　　1)傳播媒體報紙電視

　　2)戶外媒體戶外看板(位置：李輝莊的主要幹道，主要客源鋼司職工、中加職工、銀龍職工及鄉鎮生意人和在市區工作的人員)網絡、出租車、公交車、公交站臺(可在其車體做噴繪廣告，或車內顯注位置做小張的粘貼廣告，站牌上小型海報宣傳)，內容主要以開盤爲主。

　　3)印刷媒體

　　四、工作中的不足

　　第一，售房銷售對我而言是一箇新的崗位，許多工作我都是邊幹邊摸索，以致工作起來不能遊刃有餘，工作效率有待進一步提高;第二，有些工作還不夠過細，一些工作協調的不是十分到位;第三，自己的專業知識及理論水平十分有限不能很好完成自己的工作任務。

　　在今後的工作裏，自己決心認真提高業務、工作水平，爲公司經濟的發展，貢獻自己應該貢獻的力量。我想我應努力做到：加強學習，拓寬知識面;努力學習房產專業知識、物業專業知識和相關法律常識。加強對房地產發展脈絡、走向的瞭解，加強周圍環境、同行業發展的瞭解、學習。遵守公司內部規章制度，維護公司利益，積極爲公司創造更高價值，力爭取得更大的工作成績。

房地產銷售計劃 篇11

　　從廣義來說，房地產策劃分爲以下三個內容。如果以下工作全部由房地產策劃公司執行就叫做房地產全程策劃。根據需要開發商可以選擇不同的菜單。

　　一，項目的前期定位策劃：即房地產開發項目的可行性研究，包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等。

　　二，項目的推廣整合策劃：包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等。

　　三，項目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等;項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃。

　　全程策劃核心流程

　　現在中國房地產產業已從賣方市場轉變爲買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：

　　1、項目投資策劃營銷;

　　2、項目規劃設計策劃營銷;

　　3、項目質量工期策劃營銷;

　　4、項目形象策劃營銷;

　　5、項目營銷推廣策劃;

　　6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷;

　　7、項目服務策劃營銷;

　　8、項目二次策劃營銷;

　　房地產策劃人的六個職能

　　隨着房地產全程策劃理論的逐步完善，策劃師、諮詢顧問的作用重新被房地產開發商認識和接受。但他們依然會隨時被房地產開發商追問：策劃師或諮詢顧問有什麼用?如果我們僅根據字面意義，認爲策劃師或諮詢顧問就是出主意的，未免太過簡單。那麼，房地產策劃師或諮詢顧問究竟是幹什麼的?

　　從策劃師所擔負的職責角度考慮的話，我們認爲至少有六個方面的職能。

　　醫生的職能

　　就好像醫生爲了對症下藥，選擇最佳醫療方法，必須對患者進行仔細檢查，通過對各種診斷結果、化驗報告進行綜合分析，最後得出正確的診斷結論。

　　房地產策劃師或諮詢顧問受房地產開發商委託，對所開發的項目進行詳細的診斷分析，在瞭解了項目所在地的區域規劃、區域經濟發展水平、居民收入、周邊房地產業競爭狀況、區域人文地理環境、生活習性等信息後，針對“建什麼”?“怎麼建”?“賣給誰”?等要素，提出項目的概念設計定位，畫出概念規劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關係，房地產策劃師或諮詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當地爲項目進行人性化的定位。

　　法律顧問職能

　　爲了規範房地產市場，國家和地方政府頒佈了各種與房地產建設有關的法律制度和法規條文，還有一些僅靠法律法規解決不了的問題，如項目對周邊居住環境的影響(施工噪音、陽光遮蓋等)，土地代徵、國際政治風雲、國家對外關係以及國內經濟發展、或類似奧運、WTO、西部開發等對房地產開發的影響情況、甚至城市規劃、區域建築物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規爲準繩或合理避規、或進行調解、或遵照執行。而這些房地產開發商並不完全掌握。

　　財務專家職能

　　房地產開發商擁有資金，但房地產策劃師或諮詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金，房地產策劃師或諮詢顧問是站在開發商的立場上，爲開發商的項目進行全程策劃，並要保證項目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創意設計上。

　　導演的職能

　　房地產策劃師或諮詢顧問是房地產開發商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業管理公司的橋樑和紐帶，其職責就是通過上述企業的協調配合，將項目的概念定位演繹成功。

　　船長的職能

　　認爲房地產策劃師或諮詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當項目的概念定位成爲設計圖、施工圖後，其重要工作就是在現場進行監理，如果把設計圖看作海圖的話，就是要嚴格按照海圖航線航行，局部變動必須徵的船長同意，只有這樣才能保證項目概念定位準確實施。

　　環境問題專家

　　這裏所謂的環境問題不是地球變暖、酸雨增加的“大環境”問題，而是居住小區的環境美化、社區景觀與周邊街道環境、自然環境的協調的“小環境”問題，同時居住區的人性化，也往往是通過居住區景觀的可入性得以體現。而居住區景觀構成將極大的影響項目的未來銷售，而景觀風格定位及如何實現則取決於房地產策劃師或諮詢顧問。

　　可見，房地產策劃師或諮詢顧問是通才型人才，同時，一箇房地產項目的全程策劃也不是一箇或幾個房地產策劃師或諮詢顧問就可以完成，而十數箇甚至數十個專家組成的羣體才能夠完成。

　　房地產策劃師國家職業資格

　　房地產策劃師是指從事房地產行業的市場調研、方案策劃、投融管理、產品營銷、項目運營和物業管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內容包括：房地產項目的市場調研和諮詢策劃;整合設計、建設、營銷、廣告、服務等資源，制定策劃方案;房地產項目的產品營銷工作;房地產項目的運營工作。

　　20__年3月31日，勞動和社會保障部正式向社會發布了以“房地產策劃師”爲主的第三批10個新職業，引起了社會各界的廣泛關注和高度重視，規範新職業的相關工作也正在緊鑼密鼓進行中。此批發布的新職業是05年2月勞動和社會保障部組織專家對新申報的職業活動進行審覈，並通過社會公示程序廣泛徵求了有關方面的意見，最終評審通過的。

　　房地產策劃師職業的確立，不僅可以培養大批專業人才，解決房地產行業對人才的迫切需求;而且可以擴大社會就業途徑，保證房地產行業的健康、持續、高速發展，對加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。隨着我國房地產行業的發展，一支全新的房地產策劃隊伍正在產生並迅速成長，預計5年後，我國將會有幾十萬乃至上百萬人員走上從事房地產策劃師的崗位。

　　20__年12月15日，由中國房地產及住宅研究會主辦、房教中國網承辦的“首屆中國房地產策劃師年會”在北京大學隆重舉行。此次大會作爲中國房地產策劃師第一次全國性的行業聚會，是國家推行房地產策劃師職業資格認證制度以來的首次年會。標誌着“房地產策劃師”這一中國房地產業服務羣體進一步朝着職業化、規範化方向邁進，也標誌着“房地產策劃師”這一中國房地產業服務羣體進一步朝着職業化、規範化方向邁進。而中國房地產策劃師聯誼會的成立，將建立起房地產策劃師的思想領地和精神家園，充分展示中國房地產策劃人的智慧和風采，進一步推動中國房地產策劃業及整個房地產行業的規範、健康發展。

　　房地產策劃的地位和作用

　　地位

　　第一、房地產策劃在知識經濟時代屬於智力產業，能爲房地產企業創造社會價值和經濟價值。二十一世紀是知識經濟時代，知識經濟的一大特徵是智力、智慧產業將得到進一步發展，社會所需的知識比任何時代要豐富得多。成功的房地產企業，其價值越來越取決於他們的從策略面與左右面上取得生產、分配及應用知識的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財富結合在一起，還會爆發出巨大的能量。

　　第二、房地產策劃在房地產企業充當智囊團、思想庫，是企業決策者的親密助手。主要表現在：首先，房地產策劃是接觸面大、實踐廣泛。從項目選址直到物業服務的每個環節，策劃活動都參與其中。其次，房地產策劃的案例精彩、手段多。在房地產策劃的每個成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創意和手段。第三，房地產策劃的思想活躍、理論很豐富。由於衆多策劃人努力實踐，勤奮耕耘，在創造許多精彩的項目典範和營銷經典的同時，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結出富有創見的策劃理論。這些都給房地產企業以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產企業出謀劃策，創造更多的經濟效益。

　　第三、房地產策劃在房地產開發項目建設中自始至終貫穿一起，爲項目開發成功保駕護航。房地產開發項目建設要完成一箇項目週期，需要經過市場調研、項目選址、投資研究、規劃設計、建築施工、營銷推廣、物業服務等一系列過程，這些過程中的某一環節出現問題，都會影響到項目的開發進程，甚至使項目變成半拉子工程。房地產策劃參與項目的每個環節，通過概念設計及各種策劃手段，使開發的商品房適銷對路，佔領市常

　　作用

　　第一、房地產策劃能使企業決策準確，避免項目運作出現偏差。房地產策劃是在對房地產項目市場調研後形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶。因此，它可以作爲房地產企業的參謀，使企業及企業家決策更爲準確，避免項目在運作中出現的偏差。

　　第二、房地產策劃能使房地產開發項目增強競爭能力，使其穩操勝券，立於不敗之地。近年來房地產企業重新“洗牌”，概念不斷創新，開發模式不斷突破，一箇個近千畝的大樓盤相繼出現，競爭越來越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產策劃就更能發揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。

　　第三、能探索解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力。房地產企業要贏得市場，商品房要賣得出去，重點是管理創新。策劃人幫助房地產開發企業管理創新，就是遵循科學的策劃程序，從尋求房地產開發項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。

　　第四、能有效地整合房地產項目資源，使之形成優勢。要開發好一箇房地產項目，需要調動很多資源協調發展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在房地產策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。房地產策劃參與到各種資源中去，理清它們的關係，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。

　　此外，房地產策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。

房地產銷售計劃 篇12

　　轉眼之間又要進入新得一年-20xx年了,新年要有新氣象,在總結過去得同時我們要對新得一年一箇好得計劃.我是一箇從事工作時間不長,經驗不足得工作人員,很多方面都要有一定得要求,這樣才能在新得一年裏有更大得進步和成績.

　　20xx年是我們××地產公司發展非常重要得一年，對於一箇剛剛踏入房地產中介市場得新人來說，也是一箇充滿挑戰，機遇與壓力得開始得一年。爲了我要調整工作心態、增強責任意識、服務意識，充分認識並做好廠房中介得工作。爲此，在廠房部得朱、郭兩位同事得熱心幫助下，我逐步認識本部門得基本業務工作，也充分認識到自己目前各方面得不足，爲了儘快得成長爲一名職業經紀人，我訂立了以下年度工作計劃：

　　一、熟悉公司得規章制度和基本業務工作。

　　作爲一位新員工，本人通過對此業務得接觸，使我對公司得業務有了更好地瞭解，但距離還差得很遠。這對於業務員來講是一大缺陷，希望公司以後有時間能定期爲新員工組織學習和培訓，以便於工作起來更加得心順手。

　　1、 在第一季度，以業務學習爲主，由於我們公司正值開張期.間，部門得計劃制定還未完成，節後還會處於一箇市場低潮期，我會充分利用這段時間補充相關業務知識，認真學習公司得規章制度，與公司人員充分認識合作;通過到周邊鎮區工業園實地掃盤，以期找到新得盤源和瞭解鎮區工業廠房情況;通過上網，電話，陌生人拜訪多種方式聯繫客戶，加緊聯絡客戶感情，到以期組成一箇強大得客戶羣體。

　　2、在第二季度得時候，公司已正式走上軌道，工業廠房市場會迎來一箇小小得高峯期，在對業務有了一定瞭解熟悉得情況下，我會努力爭取儘快開單，從而正式轉正成爲我們公司得員工。並與朱、郭兩經理一起培訓新加入得員工，讓廠房部早日成長起來。

　　3、第三季度得“十一”“中秋”雙節，並且，隨着我公司鋪設數量得增加，一些規模較大得客戶就可以逐步滲入進來了，爲年底得廠房市場大戰做好充分得準備。此時我會夥同公司其他員工竭盡全力爲公司進一步發展做出努力。

　　4、年底得工作是一年當中得頂峯時期，加之我們一年得廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天得時間。我們部門會充分得根據實際情況、時間特點去做好客戶開發工作，並根據市場變化及時調節我部得工作思路。爭取把廠房工作業績做到最大化!

　　二、 制訂學習計劃。

　　做房地產市場中介是需要根據市場不停得變化局面，不斷調整經營思路得工作，學習對於業務人員來說至關重要，因爲它直接關係到一箇業務人員與時俱進得步伐和業務方面得生命力。我會適時得根據需要調整我得學習方向來補充新得能量。工業知識、營銷知識、部門管理等相關廠房得知識都是我要掌握得內容，知己知彼，方能百戰不殆(在這方面還希望公司給與我們業務人員支持)。

　　三、 加強自己思想建設，增強全局意識、增強責任感、增強服務意識、增強團隊意識。 積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我最大得能力減輕領導得壓力。

　　以上，是我對20xx年得一些設想，可能還很不成熟，希望領導指正。火車跑得快還靠車頭帶，我希望得到公司領導、部門領導得正確引導和幫助。展望20xx年，我會更加努力、認真負責得去對待每一箇業務，也力爭贏得機會去尋求更多得客戶，爭取更多得單，完善廠房部門得工作。相信自己會完成新得任務，能迎接20xx年新得挑戰。

房地產銷售計劃 篇13

　　20xx年是集團公司全面執行五年發展規劃的第五年，也是集團發展的關鍵之年，房產公司全體員工在集團公司的正確領導下，在房產開發項目多、投入大、時間緊、任務重的大背景下，堅持“以人爲本、規範運作、協調溝通、節源高效”的工作指導思想，遵循集團“品牌、責任、規範、服務、效率”的經營理念，在項目開發、經營管理、項目運作、高效節源等方面取得了較好的成績，推動了房產公司規範、穩定、持續的發展。

　　20xx年房產公司全體人員積極轉變工作理念，認真分析各項工程現狀，克服各種不利因素，齊心協力、紮實工作。基本完成了年初集團公司制定的各項目標計劃，現將20xx年主要工作做如下總結：

　　一、樹立正確發展理念

　　根據年初集團公司制定的工作目標和發展方向，結合自身的需求，房產公司充實各崗位人員配置，首先，從隊伍建設上下功夫，聘用高管人員，技術人員，項目開發人員，招募銷售團隊，並做到分工明確、各負其責，房產公司隊伍建設得到了加強，這也爲公司的發展打下了良好基礎。其次是完善房產公司管理模式，加強房產公司的規範運作，使公司進入正規的運行軌道;再次是營造企業和諧的外部環境，房產公司通過自身的努力，積極主動加強同外部各方協調溝通，爲企業的項目建設和經營運作創造了良好的外部環境，進而爲企業項目建設和經營運作，節約開支，降低成本，提高效率。

　　二、項目建設紮實推進

　　經過一年的努力工作，各工程項目建設有序推動：

　　1、領先花園1#、2#高層底商住宅樓項目

　　該項目總用地面積10884、27平方米，總建築面積98727、82平方米。其中商業建築面積21111平方米，住宅建築面積69257平方米，公建建築面積90平方米，地下停車場面積8269、82平方米。項目總投資2、5億元，其中工程建設費2、08億萬元;該項目在年初僅有建築設計條件通知書的基礎上，辦理了大量的前期手續，取得了該項目立項批覆報告、可研報告、環評報告，並完成了圖紙設計、圖紙審覈、招投標工作、合同簽訂、合同備案、臨時用電、基坑支護等工作;多家單位對地下管線進行現場勘察並確定了改道線徑，包括廣電、移動、聯通、鐵通、電信、暖氣等單位。該項目於6月10日正式基坑開挖，7月11日鋼材進入施工現場，對於基坑開挖深度約-12、9米的工程項目來說，基坑加固是重點，經多方現場勘察，後期研究，歷經兩個多月完成了可行的基坑加固施工;11月4日完成了該項目的消防審覈手續，11月8日兩棟樓地下室封頂，11月30日+0以下部分土方回填完畢，11月16日完成了720萬農民工工資的發放工作。今年，該項目商混投入20396立方米，共計660、18萬元，鋼筋投入2593噸，約848、54萬元，基坑支護投入300萬元，高壓線防護工作，搭建腳手架防護，經過轉變思路，調整方案後，由原來100餘萬的工程量，降至8萬元，順利完成了防護工作。土方開挖投入196萬元，勞保統籌費先行繳納了100萬元，人防易地建設費先行繳納10萬元。爲完善施工前期手續，該項目還繳納了配套費764、83萬元、土方填埋費10、24萬元、拉運砂石料、衛生費3、25萬元、履約保證金80萬元。剩餘部分也與各單位主管領導對接，給予了先行緩繳的優惠政策，暫時減輕了公司的資金壓力。上述投資數額足以說明，該項目資金投入大，這就要求我們更要重視施工中的每個環節，把握好施工中的各個細節。

　　在現場施工過程中，我工程技術負責人每天都到工地檢查工程質量，督促安全進度，如有不符合圖紙設計的、生產質量的、安全規範的、進度要求的，都及時向現場監理及施工單位提出整改意見;對於設計圖紙與實際施工不相符的，及時聯繫設計院，並提出合理化建議，對局部圖紙進行修改變更;同時還定期組織召開施工例會，有效解決施工中存在的問題。建設局及其下屬部門(安監部門)也多次對我施工現場進行了大檢查，檢查中對現場高壓線防護工作、消防審覈意見、樓梯鋼筋設置提出了整改意見，後期我單位積極整改，妥善解決了上述問題。確保消除安全隱患，確保安全施工。目前該項目處於冬季停工狀態，根據天氣情況，計劃20xx年3月16日復工。

　　2、購物廣場10千伏電線線路改造項目

　　該電路改造項目長度達2232米，該路徑位於城市中心，途徑單位多，施工難度大，施工期間遭遇到各單位阻礙，但都通過積極的對外協調，得到瞭解決，促使該項目正常有序施工。

　　該電線線路改造項目在僅有規劃局紅線圖的基礎上，取得了建設工程規劃許可證。於今年三月完成了電纜招投標工作，簽訂了178萬元電線、電纜、電杆訂購合同，該項目前期電力公司工程報價470萬元，後多家對比，多方詢價，最終確定青海正盛公司以110萬元的工程價承接此項目，爲企業節約了投入資金。

　　該項目4月中旬開始施工，工程部指派專人負責監督施工進度情況，於8月底完成第一間隔的用電，9月底完成自建間隔迴路的敷設，接火供電。其中自建間隔的設計也受到了電力公司的阻礙，最終將設備施工成本由60萬元降至40萬元。該項目的佔道費也由起初的6、6萬元談妥至5千元，大大降低了資金投入。目前第二間隔正辦理進站手續，預計20xx年元月底可接火供電，至此該項目全部完工，便可進行竣工驗收。

　　3、嘉苑大廈項目

　　該項目5月10日前完成了外保溫苯板外貼、水電錶安裝、室內防火門安裝、供水設備安裝及分包消防工程的掃尾工作。工程完工後及時與設計院聯繫，落實施工全過程的所有變更籤字確認，並做好嘉苑大廈工程的決算審覈工作。隨後又對施工資料全面複查，保證在竣工完成後能將資料及時移交檔案館，確保工程能順利辦理相關手續。6月17日由我公司組織，質監站、施工單位、監理單位、共同參與進行了工程竣工驗收。於7月5日正式通知業主辦理入住手續，交付業主使用，該項目涉及到的536萬元的拆遷置換款，徵收辦也進行了審覈認可。

　　4、世紀大廈、中山大廈項目

　　世紀大廈項目，繳清了46萬元的人防易地建設費;整合了世紀大廈與嘉苑大廈的配電櫃並更換了電錶;完成了土地招牌掛手續及徵遷辦對1200萬元拆遷置換金額的認可，後經社會公示、四鄰界限的覈實，繳納土地出讓金(1107萬元)契稅33、78萬元後，通過不斷的協調，聯繫相關職能部門，最終於12月23日取得了世紀大廈的土地證。該項目的相關資料，通過整理已向檔案館提交，監理資料已完整，前期資料還剩餘13項，竣工資料還剩餘5大項，及7家分包單位的相關工程資料，資料及手續完善工作是接下來要重點推進的工作。

　　中山大廈項目，通過近半年的奔忙，聯繫原施工單位資料員，補齊了缺失的土建資料及消防資料，由建設單位提供的前期文件，也都通過自查、外單位補辦、一一收齊，該項目所有資料已在12月5日全部移交檔案館，並出具歸檔認可。市質監站也對該項目進行了房屋竣工驗收備案，接下來便可辦理房屋產權證。該項目在提交工程資料，完善前期手續過程中，房產公司全體人員都做了大量的工作，工作採取分工負責，專人對接聯繫的工作方法，解決了該項目遺留4年的資料手續問題。

　　三、項目銷售積極推動

　　資金快速回籠對公司後繼發展起着至關重要的作用，這就要求重點做好房屋的銷售工作，公司自組建銷售團隊以來，針對哈密房地產市場現有房源項目進行了3次的市場調查，對各周邊項目及商業區進行了價格及項目賣點的對比。結合哈密當地情況，首先對公司在售的兩個樓盤進行了分析，對周邊樓盤進行詢價分析後，合理調整了世紀大廈的房價，對領先花園1#2#樓進行了合理定價，制定了可行的銷售計劃，通過廣告宣傳，車展宣傳、建築博覽會現場、DM單發放等方式，擴大樓盤的影響力，進而增加客戶的收集量。同時協助阿拉爾、克拉瑪依公司，對其項目進行銷售分析，編制可參考的銷售計劃，主要也是以瞭解周邊樓盤情況，摸清居民收入，分析市場行情爲基礎，對樓盤做合理定價。其次是完善了銷售流程，加強對來電、來訪客戶的接待工作，做到來訪客戶信息登記，後期積極回訪。通過有效的宣傳和規範的銷售流程，今年9月前，共積蓄了630位新客戶，爲隨後的開盤銷售打下了良好基礎。

　　截止12月，領先花園一期銷售住宅2套，回款926600元;世紀大廈銷售住宅3套，回款1376285元;嘉苑大廈銷售住宅1套，回款605892元。領先花園1#2#樓銷售住宅97套，回款928萬元;世紀大廈銷售一層、二層商鋪5間，面積約1290、22平方米，回款1824、99萬元;三層交通銀行2191、3㎡，回款2366、60萬元，共計銷售回款5410、47萬元。嘉苑大廈未售住宅6套，面積爲795、44㎡，世紀大廈未售住宅71套，面積爲10135、97㎡，商業剩餘面積2846、27㎡。此外，嘉苑大廈交房工作分7月、8月兩次進行，共辦理了136戶的業主入住手續，現仍有6戶業主因在外地未辦理入住手續。

　　四、工程預結算認真審計

　　經過對20xx年審計工作量進行梳理統計，工程審計覈算多達442次，其中哈密購物廣場、嘉苑大廈及其他零星工程共有124次;1#2#樓23次;克拉瑪依一期、二期、白鹼灘共有102次;阿克蘇有84次;阿拉爾有74次;庫爾勒有35次。歸納後主要由以下幾個方面構成。

　　(1)月施工進度款、土方、基坑支護、鋼材、商混、消防、空調設備、鋼網架、橋架、石材等材料款、設備的複覈，還有設計、監理等費用的複覈。主要涉及到克拉瑪依一、二期、阿拉爾D1-D3地塊、哈密花園1-2號樓。這部分工作量比較大，也是房產公司工作中的重點。

　　(2)協調工程結算複覈。今年嘉苑大廈、庫爾勒影視城、阿克蘇三個大項目進入工程結算環節。通過對管理公司上報的結算進行復核，嘉苑大廈上報的審覈數與最後定案數覈減8萬元。庫爾勒影視城結算經反覆修正，到庫爾勒現場對甲方代表提出的十幾條進行逐項覈實，最終覈減170萬。阿克蘇項目主要是對簽證資料與管理公司多次溝通。購物廣場維修工程結算的審覈，小型零星維修改造完成的有6-7項，合計覈減約16萬元。

　　(3)其他費用的複覈。主要有設計費、監理費、招標代理費、分包完工項目的尾款支付等。

　　五、各項事務有序管理

　　(1)按集團公司要求，嚴格考勤制度，做好調休統計及值班安排，按時上報日常考勤表，供財務部審覈;對來文、來函做好接收登記，並呈報相關負責人;按時組織公司人員例會並做好會議紀要;對工程檔案、資料分類整理、分盒造冊，建立電子檔案，方便管理查閱。

　　(2)做好各項目暖氣費的統計報表，並與熱力公司協調減免部分費用，其中世紀大廈、中山大廈停暖費合計56606元，嘉苑大廈供暖費63、28萬元;

　　(3)做好與阿克蘇、阿拉爾的工作銜接、文件收發、上傳下達工作。順利辦理了哈密房產開發資質四級延期業務的手續，並配合阿拉爾完成了房地產企業開發資質的申報工作;配合克拉瑪依辦理人防審批的相關手續。

　　(4)配合克拉瑪依、阿拉爾協調好施工進度，確認變更籤證的內容及施工方案的審覈。

　　六、20xx年工作計劃

　　1、繼續加強員工隊伍建設，最主要是提高員工工作積極性和主動性，提高工作效率，能認真理解和執行集團的決策和部署。

　　2、堅持規範運作的企業運作模式，杜絕施工進行與前期手續辦理脫軌現象，真正規範施工。建設良好外部的環境，維繫和諧友好的對外關係，促進企業項目建設，營造良好的外部環境，仍是要推進的工作。爲公司節源降耗，提高效率仍是我們要積極完善的工作。

　　3、規範房屋銷售，抓住機遇搞好銷售及資金回籠工作。加大宣傳力度，做好來人、來電的接待及住戶的服務工作;

　　4、抓緊時間辦理世紀大廈缺失手續，提交相關資料，嚴把領先花園1#2#樓項目的工程質量關，確保安全施工，對工程進度嚴格審覈;協助克拉瑪依公司、阿克蘇分公司和阿拉爾公司做好工程指導、技術監督的工作。與其他各地州分公司財務部、工程部共同協作，認真把好關工程項目審覈關。

　　在新的一年，全體員工願在集團公司領導下，抓住發展的主線，紮實工作、強化管理、爲打造領先品牌，發揚領先精神做出積極的貢獻。

房地產銷售計劃 篇14

　　江房地產開發有限公司在20xx年度的主要工作，是開發建設並經營門面房一、二期工程，在園區黨工委、政府領導的關心支持下，經過全體員工的共同努力，“門面房”項目各方面工作都取得了很大進展。爲順利完成該項目，努力達到政府的要求，實現項目的經濟效益和社會效益，總結工作經驗，找出工作中的差距，合理安排來年的工作，現將20xx年度年度工作情況總結如下：

　　門面房一期工程已於20xx年峻工，本年度主要是進行銷售和資金回籠工作，以及交戶後的質量保修回訪工作;門面房二期工程主要施工內容已於20xx年基本結束，20xx年主要進行銷售和資金籠工作，以及門面房門前大理石鋪裝，和路亮化及廣告牌等其它配套設施的施工，門面房二期工程已於20xx年11月28日舉行了竣工驗收會;現在已進入全面交戶階段和後期手續的辦理。

　　一、項目開發、建設工作

　　在項目建設施工過程中，我公司從項目組織管理、工程質量控制、現場管理等幾個方面開展工作。

　　在項目組織管理方面：首先明確項目組織管理體系、項目工程部主要工作職責，確定項目管理的目的任務，制定工程四大總體目標(質量、進度、投資、同事的協作下，使得商業用房工程得以順利進行，通過工程例會協調各項工作、解決日常施工中的矛盾，加強相互之間的溝通，及時有效地控制好工程的質量、進度、成本、安全文明。

　　在工程質量控制方面：質量管理上，項目部着重抓了三個環節：確立質量目標、確定質量預控方案;產品形成的過程控制;驗收控制。開工前確定質量預控方案，公司提出“建精品工程、樹形象”的質量目標，對監理及單分包單位明確目標、驗收標準等。並審定監理大綱及施工單位的施工組織設計。針對監理、施工單位在節能、智能、質量通病防治等方面的薄弱環節提出改進要求，協助其完善施工工藝、措施的制定。抓好過程質量控制，在過程控制上，發揮監理在質量管理上的職能，對監理充分授權、有效監督;嚴把原材料質量關，項目部對進場材料質量、數量、規格驗收，並監督現場取樣送檢，以檢查到場材料是否符合合同要求。工程項目部在對於施工單位的質量管理上，主要抓其質保體系建設，發揮質保體系在質量管理上的作用，從思想上重視質量管理，在日常的管理中重點工作是質量巡查，質量跟蹤，並結合施工的階段，組織一些有針對性的質量管理活動，有效利用工程例會制度，講問題、提問題、解決問題。現場管理中，強調服務意識，爲乙方生產質量優質產品創造條件，提供技術支持、管理支持。產品的驗收控制中，主要是要求施工方做到自檢、互檢和交接檢，嚴格監理驗收制度，確保按工序報驗制度執行。總之，門面房工程的施工質量總體是好的，能較好地按規範施工，按規範驗收，現在門面房二期工程已經各級質量監督檢驗部門驗收合格。

　　在安全與文明現場管理方面：本工程施工場地較小工作面較大，且在鎮區主要交通要道佔道施工，現場安全較難管理，工程項目部結合實際情況，和施工、監理研究，實時調整現場臨時設施，根據本工程安全文明項目管理目標，督促施工單位在施工過程中貫徹執行國務院及各部門頒發的安全規程、生產條例和規定;爲了提升工地形象和安全文明施工，科學安排、合理調配使用施工場地，並使之與各種環境保持協調關係，要求施工單位按安全文明標化工地標準進行施工;督促監理工程師做好安全控制，目的是保證項目施工中沒有危險、不出事故、不造成人身傷亡和財產損失;督促監理工程師和承包商按照有關法規要求，使施工現場和臨時用地範圍內秩序井然，文明安全，環境得到保護，交通暢達，防火設施完備，居民不受干擾，場容和環境衛生均符合要求。

　　二、銷售工作

　　總體銷售狀況：門面房一二期工程應銷售總額爲12348萬元，現已銷售9147萬元，資金已回籠8006萬元，未銷售部分3201萬元，另外尚有1140萬元已銷售資金沒有回籠。

　　項目開發的最要一環是銷售，開發成功與否，主要看銷售情況，所以公司採取了多種銷售策略，多方開源，通過多種渠道，聯繫多層次客戶。公司在上半年主要是對一期工程交戶後的客戶進行催款，落實二期門面房開發資金，對資金困難的客戶，積極聯繫銀行，動員客戶及時按揭貸款，以加快公司資金回籠;在二期工程開發建設過程中，對直接分包的分項工程，優先考慮購置門面房的施工單位，以房款抵工程款，以減小工程建設的支付壓力，如玻璃門工程和室外亮化工程;另外，動員地方一些有實力的個體老闆購置門面房，以及一些有意投資商鋪的外地老闆購買，動員本項目的施工承包人購買本工程的一處較大的商鋪，用以抵扣工程款;當然，還用了其它銷售手段，比如充分利用戶外廣告宣傳，採用漲價手段，動員公司員工親朋來購買等。

　　三、20xx年工作計劃

　　20xx年公司開發項目目前已有初步計劃，主要是將路東側地段進行門面房開發，總開發面積約7000平方米，本段開發門面房工程，主要是爲了提升總體形象改善政府大樓周邊環境而建，其經濟效益並不高，本工程擬於20xx年上半年開工建設，並於20xx年5月份之前完成各項建設前期準備工作，和各項報批手續，並擬定於20xx年年底前建設完成，並完成銷售50%;

　　*大樓的開發建設，開發面積約14000平方米，該大樓爲*大樓，由投資，我公司開發建設，並最終銷售給，該工程開發時間已初步確定，但最終開發時間尚需由國土局確定;

　　鎮衛生院門前門面房開發，開發面積約3500平方米，該處門面房屬於原門面房二期工程，各項手續齊全，有現成的施工圖紙，在協調好外部關係和補辦一些手續後可直接施工建設，該處一旦確定開發，可以在5個月內竣工，且可以很快完成銷售。

　　進一步對門面房一二期工程剩餘門面房進行銷售，確保後期開發項目有充足的流動資金。

　　四、20xx年工作思路

　　總結門面房一二期工程的開發建設，存在四個方面的問題，一是門面房總體開發利潤並不算高;二是銷售不力，目前門面房銷售相對滯銷;三是工程建設掃尾工作緩慢，往往無法及時交戶;四是現有管理理念相對落後，開拓進取精神不夠。針對以上問題，我們總結出如下工作思路：

　　1、針對開發利潤不高的問題，這裏誠然有一箇社會效益的方面，開發的初衷是爲了形象的提高，也包含了路改造的投資，但其中實際上仍有利潤上的開發潛力，比如，在開發規劃的初期，沒有對房地產開發做全面的調查和研究，沒有對投資效益做全面的論證，對其中的部分費用沒有充分考慮，以致於在開發過程中產生了許多意想不到的開支，如消防和供電工程等;還有在工程建設的管理上也存在一些問題，沒有充分協調質量、進度和成本之間的關係，致使了工程建設成本有所提高;另外，在考慮銷售價格時，沒有制定嚴謹科學的銷售策略也對整體的利潤有一定的影響;當然還有一些其它方面，總而言之，開發利潤不高的問題不是某一方面或其中幾個方面造成的，這裏涉及到一箇系統的成本管理，而系統的成本管理也就是科學的成本管理，是需要在實際工作當中積累經驗並不斷完善的，同時更需要學習，學習系統的理論和科學的管理方法。我們要在今後的工作中，結合房地產業的實際情況，制定嚴謹科學的成本管理體制;要從源頭抓起，從決策規劃和初步設計到施工圖設計，到工程施工完畢和最後的竣工決算，甚至可以延伸到項目的壽命週期，都要有詳細的成本計劃;要加強學習，學習先進的成本管理理念，學習大房地產公司的成本管理經驗，努力將房地產開發的經濟效益和社會效益最大化。

　　2、針對目前門面房相對滯銷的問題，儘管目前剩餘商鋪量並不大，但由於總體利潤不高，如不將剩餘商鋪儘快銷售出去，就會導致公司週轉資金量不足，這對房地產公司來說是非常嚴重的問題，必須要加以解決。而從市場因素看，仍有市場空間可供開發，而放眼整個以及乃至全國，市場空間更大，這就需要我們在市場上做好調研，進一步開拓市場，而不能坐等;另外在銷售策略上也有文章可做，我們在之前的銷售策略上相對比較呆板和保守，需要在銷售策略上進一步解放思想。我們將在以後的工作當中進一步拓展思路，在市場開發方面，不能只侷限於永安洲，而更應該放眼更大的市場空間，要做好宣傳廣告工作，可以先在*區域內做好宣傳，充分利用傳媒力量，在*區域內做廣告宣傳，吸引有購買力的業主來投資，即使沒有投資購買，那也是對一種宣傳，對今後的開發也有長遠意義;在銷售策略上，要起到刺激市場的效果，針對目前門面房的銷售現狀，我們應在原有銷售價格的基礎上適當上調銷售單價，這樣對那些已購買商鋪的業主是一種安慰，讓他們感受到房屋升值的理想結果，同時他們也會對我們開發建設的門面房做一些間接的宣傳，而對那些持幣觀望的業主卻是一種強烈刺激，會促使他們果斷購買;另外在今後的開發規劃上要做足文章，要確定所開發的項目有充分的市場，所建房型要能最大限度地滿足用戶的切實需要，同時還要考慮不同層次的購買力人羣，側重於中低收入人羣的需求。

　　3、針對目前門面房工程掃尾進度不快的問題，總結的關鍵原因是沒有科學合理的進度計劃和詳細的規劃設計，另外在擇優選擇施工隊和合同管理方面也存在一些問題。我們在以後工作中，要抓好各項配套工程的施工，制定詳細的工作計劃;抓好工程質量，完善各項竣工驗收資料，做好工程竣工驗收準備工作;在以後的項目招標中，要選擇有實力、有信譽的施工單位。

　　4、關於現有管理理念落後和開拓進取精神不夠的問題，我們認爲解決問題的關鍵是改革現有運行體制，要面對市場，採取純公司化運作;制定公司長遠發展規劃，建立公司人才計劃，投資計劃，管理計劃，並建立和完善相應的制度;要有將公司發展狀大，做大做強的觀念，不可坐享其成;要加強學習，堅持走出去，引進來，要將先進的管理理念爲我所用。

　　以上是我公司20xx年度的工作總結及20xx年工作計劃和工作思路，我公司全體員工，將在到來的20xx年的工作當中，放眼未來，着重眼前，各司其職，做好本職工作。

房地產銷售計劃 篇15

　　房地產行業一直是帶動國家經濟發展的重要行業之一，尤其是最近幾年，我國房地產事業取得了巨大的發展，不過也產生了很多的泡沫，導致全球金融危機到來之後我們國家的房地產行業出現了巨大的危機。爲了應付這次危機，我們相處了很多的辦法，但是都是治標不治本，所以我們一定要相處一箇號的辦法和計劃來。

　　一箇好的房地產營銷方案必須有一箇好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。市場營銷計劃更注重產品與市場的關係，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。

　　在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：

　　1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

　　2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。

　　3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。

　　4.目標：確定計劃在銷售量、市場佔有率和盈利等領域所完成的目標。

　　5.市場營銷策略：提供用於完成計劃目標的主要市場營銷方法。

　　6.行動方案：本方案回答將要做什麼?誰去做?什麼時候做?費用多少?

　　7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。

　　8.控制：講述計劃將如何監控。

　　一、計劃概要

　　計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之後。

　　二、市場營銷現狀

　　計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。

　　1.市場情勢

　　應提供關於所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決於過去幾年的總額，並按市場細分地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行爲的趨勢。

　　2.產品情勢

　　應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤的資料。

　　3.競爭情勢

　　主要應辨明主要的競爭者並就他們的規模、目標、市場佔有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助於瞭解其意圖和行爲的其他特徵等方面加以闡述。

　　4.宏觀環境情勢

　　應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。

　　三、機會與問題分析

　　應以描述市場營銷現狀資料爲基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。

　　經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是爲了要建議一些可採取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。

　　只要按照上面的銷售計劃來工作，即使不能夠回到前幾年銷售高峯的時候，也會回到一箇不錯的境界，因爲我們是根據我們最實際的情況來工作的，這樣我們的銷售工作纔會做到。相信我們的國家經濟一定會很快的恢復過來，而我們的房地產市場一定會恢復繁榮!

　　2)工作時間電話必須靜音，且接聽私人電話不得超過3分鐘;

　　3)無論任何班次必須保證門口有門迎，且顧客進店後必須放下手中任何工作接待顧客。

　　6.爲了完成目標業績需上級領導給予貨品與活動方面支持，保證每款不斷碼及大量贈品支持。

　　以上是我對營銷工作的計劃，有不足之處請領導指正。

房地產銷售計劃 篇16

　　一、市場調研：

　　1，前言—–本次市調的背景、動機、運用手段、目的等。

　　2，市場分析—— (1) 當前市場分析(開發總量、竣工總量、積壓總量)。

　　(2) 區域市場分析(銷售價格、成交情況)

　　3.近期房地產的有關政策、法規、金融形勢。

　　4.競爭個案項目調查與分析。

　　5，消費者分析

　　(1) 購買者地域分佈。

　　(2) 購買者動機。

　　(3) 功能偏好(外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式)。

　　(4) 購買時機、季節性。

　　(5) 購買反應(價格、規劃、地點等)。

　　(6) 購買頻度。

　　6， 結論

　　二、 項目環境調研

　　1.地塊狀況

　　(1) 位置。

　　(2) 面積。

　　(3) 地形。

　　(4) 地貌。

　　(5) 性質。

　　2.地塊本身的優劣勢。

　　3.地塊周圍景觀 (前後左右，遠近景，人文景觀，綜述)。

　　4.環境污染及社會治安狀況(水、空氣、噪音、土地、社會治安)。

　　5.地塊周圍的交通條件(環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通)。

　　6.公共配套設施(菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店)。

　　7.地塊地理條件的強弱勢分析(SWOT座標圖、綜合分析)。

　　三、 項目投資分析

　　1.投資環境分析

　　(1) 房地產的政策法規。

　　(2) 目標城市的房地產供求現狀及走勢(價格、成本、效益)現實土地價值分析判斷(以周邊競爭樓盤的售價和租價作爲參照)。

　　2.土地建築功能選擇(見下圖表)。

　　3.現實土地價值分析判斷(以周邊競爭樓盤的售價和租價作爲參照)。

　　4.土地延展價值分析判斷(十種因素)。

　　5.成本敏感性分析

　　(1)容積率。

　　(2)資金投入。

　　(3)邊際成本利潤。

　　6.投入產出分析

　　(1)成本與售價模擬表。

　　(2)股東回報率。

　　7.同類項目成敗的市場因素分析

　　四、營銷策劃

　　(一) 市場調查

　　1.項目特性分析(優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序)。

　　2.建築規模與風格。

　　3.建築佈局和結構(實用率、綠地面積、配套設施、廳房佈局、層高、採光通風、管道佈線等)。

　　4.裝修和設備(是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊)。

　　5.功能配置(游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等)。

　　6.物業管理(是自己管理還是委託他人管理、收費水平、管理內容等)。

　　7.發展商背景(實力、以往業績、信譽、員工素質)。

　　8.結論和建議(哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整)。

　　(二)、 目標客戶分析

　　1.經濟背景

　　經濟實力。

　　行業特徵…… 公司(實力、規模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業)。

　　家庭(收入消費水平、付款方式、按揭方式)。

　　2.文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式。

　　(三)價格定位

　　1.理論價格(達到銷售目標)。

　　2.成交價格。

　　3.租金價格。

　　4.價格策略。

　　(四)入市時機、入市姿態。

　　(五)廣告策略。

　　1.廣告的階段性劃分。

　　2.階段性的廣告主題。

　　3.階段性的廣告創意表現。

　　4.廣告效果監控。

　　(六) 媒介策略

　　1.媒介選擇。

　　2.軟性新聞主題。

　　3.媒介組合。

　　4.投放頻率。

　　5.費用估算。

　　(七)、推廣費用

　　1.現場包裝(營銷中心、示範單位、圍板等)。

　　2.印刷品(銷售文件、售樓書等)。

　　3.媒介投放。

　　五、 概念設計

　　1.小區的規劃佈局和空間組織。

　　2.小區容積率的敏感性分析。

　　3.小區道路系統佈局(人流、車流)。

　　4.小區公共配套佈局安排(學校、會所、購物等)。

　　5.小區建築風格的形式及運用示意。

　　6.小區建築外立面色彩的確定及示意。

　　7.小區戶型比例的搭配關係。

　　8. 小區經典戶型的功能判斷及其面積劃分。

　　9. 小區環境綠化概念原則。

　　10.小區環藝小品主題風格確定及示意。

　　六、 識別系統

　　(一)核心部分

　　1.名稱。

　　2.標誌。

　　3.標準色。

　　4.標準字體。

　　(二) 運用部分

　　1.現場.

　　1.1工地圍板。

　　1.2彩旗。

　　1.3掛幅。

　　1.4歡迎牌。

　　2，營銷中心。

　　2.1形象牆。

　　2.2門楣標牌。

　　2.3指示牌。

　　2.4展板規範。

　　2.5胸卡。

　　2.6工作牌。

　　2.7檯面標牌。

　　3.工地辦公室。

　　3.1經理辦公室。

　　3.2工程部。

　　3.3保安部。

　　3.4財務部。

　　4.功能標牌。

　　4.1請勿吸菸。

　　4.2防火、防電危險。

　　4.3配電房。

　　4.4火警119。

　　4.5消防通道。

　　4.6監控室。

　　1.建築規模與風格。

　　2.建築佈局和結構(實用率、綠地面積、配套設施、廳房佈局、層高、採光通風、管道佈線等)。

　　3.裝修和設備(是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊)。

　　4.功能配置(游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等)。

　　5.物業管理(收費水平、管理內容等)。

　　6.發展商背景(實力、以往業績、信譽、員工素質)。

　　7.結論和建議(哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整)。

　　七、 價格定位

　　1.理論價格(達到銷售目標)。

　　2.實際價格(在預期內順利達到銷售目標的成交價格)。

　　3.租金價格(最能反映商品房實際售價的價格)。

　　4.價格策略。

　　八、 廣告策略

　　1.廣告的階段性劃分(準備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期)。

　　2.階段性的廣告主題。

　　3.階段性的廣告創意表現。

　　4.廣告效果監控。

　　九、 媒介策略

　　1.媒介組合。

　　2.軟性新聞主題。

　　3.投放頻率。

　　4.費用估算。

　　十、推廣費用

　　1.現場包裝(VI設計、營銷中心、示範單位、圍板等)。

　　2.印刷品(銷售文件、售樓書等)。

　　3.階段性廣告促銷費用。

　　十一、營銷管理

　　銷售實務與人員培訓

房地產銷售計劃 篇17

　　一、市場調研

　　1，前言—–本次市調的背景、動機、運用手段、目的等;

　　2，市場分析——(1)當前市場分析(開發總量、竣工總量、積壓總量)

　　(2)區域市場分析(銷售價格、成交情況)

　　3，近期房地產的有關政策、法規、金融形勢

　　4，競爭個案項目調查與分析

　　5，消費者分析：

　　(1)購買者地域分佈;

　　(2)購買者動機

　　(3)功能偏好(外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式)

　　(4)購買時機、季節性

　　(5)購買反應(價格、規劃、地點等)

　　(6)購買頻度

　　6，結論

　　二、項目環境調研

　　1，地塊狀況：

　　(1)位置

　　(2)面積

　　(3)地形

　　(4)地貌

　　(5)性質

　　2，地塊本身的優劣勢

　　3，地塊周圍景觀(前後左右，遠近景，人文景觀，綜述)

　　4，環境污染及社會治安狀況(水、空氣、噪音、土地、社會治安)

　　5，地塊周圍的交通條件(環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通)

　　6，公共配套設施(菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店)

　　7，地塊地理條件的強弱勢分析(SWOT座標圖、綜合分析)

　　三、項目投資分析

　　1，投資環境分析(1)當前經濟環境(銀行利息、金融政策、開

　　(2)房地產的政策法規

　　(3)目標城市的房地產供求現狀及走勢(價格、成本、效益)現實土地價值分析判斷(以周邊競爭樓盤的售價和租價作爲參照)

　　2，土地建築功能選擇(見下圖表)

　　3，現實土地價值分析判斷(以周邊競爭樓盤的售價和租價作爲參照)

　　4，土地延展價值分析判斷(十種因素)

　　5，成本敏感性分析(1)容積率

　　(2)資金投入

　　(3)邊際成本利潤

　　6，投入產出分析(1)成本與售價模擬表

　　(2)股東回報率

　　7，同類項目成敗的市場因素分析

　　四，營銷策劃

　　(一)市場調查

　　1項目特性分析(優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序)

　　2建築規模與風格

　　3建築佈局和結構(實用率、綠地面積、配套設施、廳房佈局、層高、採光通風、管道佈線等)

　　4裝修和設備(是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊)

　　5功能配置(游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等)

　　6物業管理(是自己管理還是委託他人管理、收費水平、管理內容等)

　　7發展商背景(實力、以往業績、信譽、員工素質)

　　8結論和建議(哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整)

　　(二)、目標客戶分析

　　1、經濟背景

　　經濟實力

　　行業特徵……公司(實力、規模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業)

　　家庭(收入消費水平、付款方式、按揭方式)

　　2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、

　　(三)、價格定位

　　1理論價格(達到銷售目標)

　　2成交價格

　　3租金價格

　　4價格策略

　　(四)、入市時機、入市姿態

　　(五)、廣告策略

　　1廣告的階段性劃分

　　2階段性的廣告主題

　　3階段性的廣告創意表現

　　4廣告效果監控

　　(六)、媒介策略

　　1媒介選擇

　　2軟性新聞主題

　　3媒介組合

　　4投放頻率

　　5費用估算

　　(七)、推廣費用

　　1現場包裝(營銷中心、示範單位、圍板等)

　　2印刷品(銷售文件、售樓書等)

　　3媒介投放

　　五、概念設計

　　1，小區的規劃佈局和空間組織

　　2，小區容積率的敏感性分析

　　3，小區道路系統佈局(人流、車流)

　　4，小區公共配套佈局安排(學校、會所、購物等)

　　5，小區建築風格的形式及運用示意

　　6，小區建築外立面色彩的確定及示意

　　7，小區戶型比例的搭配關係

　　8，小區經典戶型的功能判斷及其面積劃分

　　9，小區環境綠化概念原則

　　10，小區環藝小品主題風格確定及示意

　　六、識別系統

　　(一)核心部分

　　1，名稱

　　2，標誌

　　3，標準色

　　4，標準字體

　　(二)運用部分

　　1，現場

　　工地圍板

　　彩旗

　　掛幅

　　歡迎牌

　　2，營銷中心

　　形象牆

　　門楣標牌

　　指示牌

　　展板規範

　　胸卡

　　工作牌

　　檯面標牌

　　3，工地辦公室

　　經理辦公室

　　工程部

　　保安部

　　財務部

　　4，功能標牌

　　請勿吸菸

　　防火、防電危險

　　配電房

　　火警119

　　消防通道

　　監控室

　　1?建築規模與風格;

　　2?建築佈局和結構(實用率、綠地面積、配套設施、廳房佈局、層高、採光通風、管道佈線等);

　　3?裝修和設備(是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊);

　　4?功能配置(游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等);

　　5?物業管理(收費水平、管理內容等);

　　6?發展商背景(實力、以往業績、信譽、員工素質);

　　7?結論和建議(哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整)。

　　二、主力客戶羣定位及其特徵描述

　　三、價格定位

　　1、理論價格(達到銷售目標)

　　2、實際價格(在預期內順利達到銷售目標的成交價格)

　　3、租金價格(最能反映商品房實際售價的價格)

　　4、價格策略

　　入市時機

　　入市時機並非指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候進入市場，是賣樓花還是賣現樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。

　　五、廣告策略

　　1、廣告的階段性劃分(準備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期)

　　2、階段性的廣告主題

　　3、階段性的廣告創意表現

　　4、廣告效果監控

　　六、媒介策略

　　1、媒介組合

　　2、軟性新聞主題

　　3、投放頻率

　　4、費用估算

　　七、推廣費用

　　1、現場包裝(VI設計、營銷中心、示範單位、圍板等)

　　2、印刷品(銷售文件、售樓書等)

　　3、階段性廣告促銷費用

　　八、營銷管理

　　銷售實務與人員培訓

房地產銷售計劃 篇18

　　房地產行業一直是帶動國家經濟發展的重要行業之一，尤其是最近幾年，我國房地產事業取得了巨大的發展，不過也產生了很多的泡沫，導致全球金融危機到來之後我們國家的房地產行業出現了巨大的危機。爲了應付這次危機，我們相處了很多的辦法，但是都是治標不治本，所以我們一定要相處一箇號的辦法和計劃來。

　　一箇好的房地產營銷方案必須有一箇好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。市場營銷計劃更注重產品與市場的關係，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。

　　1.房地產營銷計劃的內容

　　在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：

　　1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

　　2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。

　　3.機會與問題分析：綜範文網[]合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。

　　4.目標：確定計劃在銷售量、市場佔有率和盈利等領域所完成的目標。

　　5.市場營銷策略：提供用於完成計劃目標的主要市場營銷方法。

　　6.行動方案：本方案回答將要做什麼?誰去做?什麼時候做?費用多少?

　　7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。

　　8.控制：講述計劃將如何監控。

　　一、計劃概要

　　計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之後。

　　二、市場營銷現狀

　　計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。

　　1.市場情勢

　　應提供關於所服務的市場的範文網[]資料，市場的規模與增長取決於過去幾年的總額，並按市場細分地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行爲的趨勢。

　　2.產品情勢

　　應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤的資料。

　　3.競爭情勢

　　主要應辨明主要的競爭者並就他們的規模、目標、市場佔有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助於瞭解其意圖和行爲的其他特徵等方面加以闡述。

　　4.宏觀環境情勢

　　應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。

　　三、機會與問題分析

　　應以描述市場營銷現狀資料爲基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。

　　經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是爲了要建議一些可採取的行動，應把機範文網[]會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。

　　只要按照上面的銷售計劃來工作，即使不能夠回到前幾年銷售高峯的時候，也會回到一箇不錯的境界，因爲我們是根據我們最實際的情況來工作的，這樣我們的銷售工作纔會做到最好。相信我們的國家經濟一定會很快的恢復過來，而我們的房地產市場一定會恢復繁榮!

房地產銷售計劃 篇19

　　前營銷是房地產開發的龍頭。19xx年以來，全國各城市房地產閒置率一直在30—40%之間徘徊，現實壓力使廣大房地產企業認識到房地產競爭很激烈，粗放型經營已經不行了。房地產企業要想在日益激烈的市場競爭中佔有一席之地，必須瞭解市場，熟知市場，實施“重心前移”的市場定位。這時，國內不少房地產企業，尤其是從事地產代理的企業，紛紛投入人力、物力，進行房地產營銷策劃問題研究。之後，全國大中城市相繼展開房地產市場營銷大戰，羣雄逐鹿品牌，使市場營銷策劃觀念不斷地融入到企業的經營方針中。實施前營銷戰略更成爲諸多房地產開發企業打造自己品牌的勢在必行之事。

　　房地產營銷策劃的重要環節

　　按照現代市場營銷觀念，營銷策劃要貫穿房地產開發經營的始終。前營銷與後期的銷售(推銷)一樣，都是房地產營銷鏈中不可缺少的一環。當開發商有了投資意向後，通過對房地產市場的供求、軟環境的調查與分析，以及對市場的定位，財務上的可行性分析等一系列前營銷活動，最終作爲投資決策。由於前營銷最能體現“發現願望並滿足他們”營銷的本質屬性，因此，與房地產開發的後期推銷工作相比，前營銷還是房地產策劃的最重要的組成部分。如果沒有前營銷的介入，開發商就很難真正把握市場需求，其開發出來的商品房也無法順利的銷售，甚至帶來商品房長時間閒置及資金積壓的風 險。

　　房地產營銷策劃的最前端

　　房地產開發大致要經歷如下階段：投資意向、地塊選擇、市場調查、產品定位、投資報酬分析、投資決策、方案設計、建築規劃、廣告企劃、業務行銷、物業管理、企業形象整體策劃等，對前6個階段進行的營銷策劃活動就是“前營銷”。從房地產開發整個過程看，房地產的前營銷與後期的推銷工作相比，則處於整個營銷策劃的最前端。這裏應該說明兩個問題。第一，前營銷不同於房地產開發的前期工作。如房地產估價師執業資格考試指定輔導教材裏，把房地產開發劃分爲房地產開發投資機會選擇與決策、前期工作、建設階段、租售階段、物業管理等幾個階段，認爲前期工作是在確定了具體開發地點與項目之後，在購買土地使用權和開發項目建設過程開始以前需要做的工作。由此可見，前營銷是在“前期工作”之前進行的營銷策劃活動。第二，前營銷是在“拿到地塊”之前進行的營銷策劃活動。洪建寧在《前營銷——房地產開發制勝的密訣》一文論述房地產前營銷的必要性時指出：“大多數的開發商拿到地塊後不去認真做市場調查工作，而是憑自己的感覺、老經驗得出一些粗造的產品概念”，他實際上把前營銷看作是“拿到地塊”之後進行的營銷策劃活動。筆者認爲，前營銷是在“拿到地塊”之前，因爲拿到地塊表明投資者已經做出了投資的決策。其實，如果地產市場是規範的，“拿到土地”也應包括在前營銷裏。如當今使用權的招投標掛牌出讓，土地使用的位置、面積、功能、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便於給投資者作決策之用。至於“擬應將項目的總體規劃、建築景觀設計劃分在內爲宜”的提法，是不妥的，這應是“前期工作”的內容。

　　房地產企業發展的長遠戰略

　　前營銷儘管處於房地產開發的早期，是營銷策劃的前端，但是，對於一箇房地產開發項目來說，前營銷做得好壞，直接關係到未來開發建成的項目是否能夠成功地銷售，是否能夠按期收回投資併爲企業帶來利潤，可以說前營銷是房地產開發成本的關鍵。對於一箇房地產企業來說，也只有通過前營銷策劃，找準目標人羣，進行產品市場的恰當定位，通過成功的房地產開發項目來樹立自己的產品和企業品牌，才能使企業長久地立於不敗之地。因此，前營銷也可以說是房地產企業成功謀劃未來發展的一箇有效的、長遠的戰略。

　　前營銷策劃工作的誤區與問題

　　在我國，1992年和1993年上半年房地產熱帶來的後果還沒有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進入1998年之後，整個宏觀經濟環境又漸趨寬鬆，房地產又開始升溫，20xx年新一輪房地產熱的爭論與治理又拉開序幕。尤其是20xx—20xx年，房地產開發的各項指標增幅均在30%左右。據有關部門統計，20xx年全國有11個省、自治區和直轄市房地產開發投資增幅超過50%，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%。房地產投資的過快增長，勢必使房地產開發數量大大超過居民對住房的需求，房地產的空置率迅速上升。造成房地產投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認爲，房地產開發商營銷策劃不力，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的原因。

　　其存在的誤區與問題主要表現在：

　　重後期推銷 輕前期營銷，本末倒置

　　儘管不少開發商都知道營銷在房地產開發項目中的重要性，但卻不知道什麼是營銷。甚至把營銷等同於推銷，常見的做法有如下幾點：一是成立公司、立項目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時進行;二是前期無任何營銷策劃，在項目建設過程中直接做廣告以便推銷;三是徵地手續的辦理和項目可行性分析同時進行;四是開發前期雖有市場調研，但要麼是全國範圍的資料，本市資料不詳，要麼資料的獲取缺乏可靠的依據，要麼是可行性報告的承擔者爲了應付差事而做的一篇“調查報告”。總之，他們都不大重視“前營銷”，從而耽誤了房地產營銷策劃的最佳起步期。至於涉及企業長期發展戰略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開發項目或爲銷售某一產品不得不進行的一種活動。

房地產銷售計劃 篇20

　　1.對經銷商的管理

　　定期檢查覈實經銷高的產品庫存，配合公司發貨時間及物流工作，確保經銷商的庫存在短期內消化，不出現積壓產品及斷貨現象，同時協調好各分銷商的渠道，有銷售網絡重疊現象的，避免引起產品價格戰。

　　2.解決產品衝貨、竄貨問題

　　實行獎罰分明制度管理體系，解決因產品價格大幅度波動造成的市場威脅，查找衝貨根源，經覈實無誤後取消違規經銷商的產品促銷資格，時間爲1年。相反，提供有效信息並持有憑證的銷售商，公司給予相應的促銷補貼政策。

　　3.銷售渠道下沉

　　進一步將產品深度分銷，由原來的批發市場深入至農貿市場，在終端的走訪中，針對信息的收集，尋找對產品需求量大的消費羣。目前，濃縮果汁產品的需求量集中在咖啡館、茶館，我們還需要在產品質量和價格上尋找相應的切入點。

　　目標市場：

　　將對揚州、泰州、鹽城、淮安、鎮江、連雲港、蕪湖、馬鞍山、安慶、淮南、淮北等蘇中、蘇北、及安徽局部市場進行開發，蒐羅並設立特約經銷商,享有與南京經銷商同樣的經銷政策，實行自然銷售，特殊區域可視情況而定，是否增派銷售人員。

　　重點促銷產品：

　　雞汁和果汁在x年將被重點推廣，兩個產品的消化週期短，但在市場競爭方面優勢不明顯，準備將相應消化週期長的壽司醋、芥末油，辣椒油等停止促銷，從而補貼雞汁和果汁產品的促銷，能起到重點產品的增量效果。

　　銷售隊伍人力資源管理：

　　1.人員定崗

　　南京辦固定人數5人，終端4人，流通1人，準備從終端調派1人兼跑流通市場,而原負責流通的人員兼跑省內周邊城市，開拓空白市常

　　2.人員體系內部協調運作

　　每日晨會進行前日的工作彙報，端人員將負責的區域業務工作表格化，流通人員將市場信息和競品動態提供給終端人員，終端方面的供求信息和網絡資料由流通人員安排解決，大家交換意見，進行信息溝通，爲銷售做好全方位的工作。

　　3.關鍵崗位定義，技能及能力要求

　　終端人員銷售對象爲市內酒店，賓館、咖啡茶館等，面對直接消費者進行服務，要求在談判技巧和國語標準化的程度上有所提高,要有實際的終端業務開發率,流通人員銷售目標是爲產品打開分銷渠道,通過分銷過程,最終到達消費者,流通人員要具備清醒的思維,長遠的戰略眼光,善於溝通、分析、認真看待問題的啓發性和套路背後的邏輯性，打開每一箇產品流通的環節，確保產品順利分銷。

　　4.培訓

　　給予全體辦事處人員進行定期的培訓，在銷售技巧及談判過程上進行實戰的演習。

　　對於x年工作計劃我心裏已留底，我相信一切在於行動，把我們所有的計劃和目標都付諸於行動，當我們年底再總結的時候一切會有不同的收穫。

房地產銷售計劃 篇21

　　一、前言

　　本案是市政府繼華苑、麗苑之後的又一重點、大型居民生活區，整體以“全國最大的生態居住區”爲統一的、主要的訴求點。一期工程擁有6塊大小與規劃均不同土地範圍，去除商業用地和沒有水域面積的地塊以外，本案最主要的競品項目爲3號地華夏梅江芳水園。

　　二、推廣策劃原則

　　本案藍水園在推廣策劃過程中我們的指導思想是“跳出地產做地產”，這種體現了片區或區域經濟思維神韻的做法，將隨着城市化進程的不斷加快，給房地產開發提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產推廣策劃是，不侷限於某一箇時期某一箇樓盤的成功與否，而是放眼於一個小區樓盤發展到大的綜合社區，從單一的房地產開發項目到不同產業與房地產業進行資源整合，甚至期望能夠帶動一箇區域經濟版塊的開發和興旺。

　　我們理解並提出“跳出地產做地產”的泛地產理論，說到底是一種思維方式的變革。是在房地產大盤化、郊區化、複合化的摸索中總結出來的。

　　從微觀上講，如果是100畝的小盤子，靠

　　一、兩個賣點就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎麼辦?小盤是獨奏曲，大盤是交響樂。它必須有一箇主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產的高度，來整合各種可以利用的資源。

　　從中觀層面說，今天的地產必將跳出單一地產的格局，也就是我們常說的複合型地產。

　　從宏觀上講，但凡人類活動、居住的建築環境合空間，都可以納入泛地產的範疇，包括城市的規劃和經濟區域的開發。

　　在對藍水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點，宣傳新穎、獨到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點，創造今後項目正式運作、營銷通暢的生命力。

　　三、具體影響梅江藍水園推廣的六大因素

　　藍水園的具體推廣受項目規劃、價格策略、廣告策略、銷售執行、市場競爭和政經環境這六大因素的左右。其中，項目規劃、價格策略、廣告策略和銷售執行這四個因素應當是屬於我們能夠控制的營銷組合的範疇，而市場競爭和政經環境則是我們所不可控制的微觀環境和宏觀環境。

　　我們的任務就是知道應該在哪裏，應該怎麼去適當安排營銷組合合理的項目規劃、周密的價格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執行，使之與不可控制的環境因素市場競爭和政經環境相適應。其實這就是藍水園推廣能否成功的祕訣所在。

　　整個推廣過程類似一箇完整的戰役。它的第一步是市場調研，如同戰前的敵情偵察，是一切推廣行爲的決策基礎;第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對具體操作而言，就是從項目規劃策略、價格策略、廣告策略和銷售策略這四個可控制方面來入手策劃;第三部是策劃執行，其中的廣告攻勢，只等於開戰後的飛機轟炸和炮火支援，而銷售執行就如同士兵的衝鋒陷陣和實地佔領。三個步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標。

　　四、主要競品物業——芳水園情況簡介

　　1、芳水園開發商介紹

　　華夏經濟房建設發展公司是國有一級資質開發企業，以建設社會保障性質解困、安居住宅爲主。組建7年來，運用十幾億資金開發了十多片近百萬平方米住宅小區，其中95年開發建設的福東北里榮獲全國物業管理優秀示範小區稱號，97年建設開發建設的華苑安華里、居華里，同時獲得全國住宅試點小區綜合金牌和五個單項一等獎，評爲國家安居工程優秀住宅小區，榮獲中國建設工程最高獎級——魯班獎。公司先後獲得“天津市房地產開發20強企業”、“天津市優秀獎”、“天津市危改信得過企業”、“建行信用3A級企業”等多項榮譽。

　　2、梅江3號地——芳水園簡介

　　芳水園的7個建設標準：

　　1疏密有序的園林格局;

　　2綠地、水面合理分佈，宛在水中央;

　　3家庭垃圾預處理，分類袋裝，分類收集;

　　4建立中水利用系統，充分利用水資源;

　　5熱電廠供熱，減少污染;

　　6提高住宅高科技含量，做到二步節能;

　　7健全安全防範及信息管理。

　　3、芳水園廣告運作

　　目前由獨立個人工作室代理設計、發佈。

　　五、藍水園客戶定位策略

　　一藍水園的目標客戶羣爲“新中產階級”

　　1、時代造就的"新中產階級"

　　曾幾何時，在"允許一部分人先富起來"的口號聲中，經濟體制的不斷完善，市場經濟的日趨活躍，人們不在沉迷於"今宵酒醒何處?"的感覺，發出了"再也不能這樣過"的吶喊。身體的成長需要日久天長，而觀念的更新轉換隻是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識之士，擺脫了束縛，通過自身的努力拼搏，向着一箇新的行列前行，那就是有絕對中國特色的–"新中產階級"。他們除了養車，購買豪宅之外，還要有足夠的時間和經濟去追求其固有的高品質的生活。追求精緻的生活品味這便是新中產階級的又一大特點。

　　就中國國情現狀而言"新中產階級"的產生有着重要的侷限性。它主要行業大致有：部分私營企業主，流通公司，非金融機構，房地產開發商，三資企業，還有證券經營者，特種行業主，以及策劃公司，文化產業等。這些行業經營起來主要運用的是知識與頭腦，所以知識經濟時代的特徵就由此體現出來。

　　2、“新中產階級”特徵

　　"新中產階級"是一箇源於西方的名詞，是隻屬於社會中間層次的佔社會人數比例較大的那一部分人。"新中產階級"是整個社會的安全發展重心，他們在經濟來源方面佔有明顯優勢，大部分自己就是老闆。他們沒有時間觀念，往往把工作和休息合二爲一，以其獨立的姿態出現，是我們這個社會中最能喫苦耐勞的羣體。他們以自己的智慧，不計勞動時間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅強的毅力，所以才能飛快地發展起來。他們大都白手起家，他們的富裕生活90%都是靠自己努力奮鬥而得到的。

　　他們具有強烈的自信心，相信自己所做的絕對能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費，有時甚至還不願向外公開自己的財產也是他們的特徵之一。同時，敢於投資，將所得的錢用於擴大再生產，以期獲得更多的利潤。

　　"新中產階級"並不是都智商及高，但是他們善於理財，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項目。追求成功，追求財富的腳步永不停止，更是"新中產階級"的顯著特點。3、“新中產階級”的具體表象

　　第一組，經濟問題：

　　1.有公文包專門存放動產票據，如股票認購協議書

　　2.至少請一人幫做家務，如清潔女傭或帶小孩的

　　3.住所至少一處以上

　　4.有至少一部車

　　第二組，社會問題：

　　1.每週至少兩次在外享用晚餐

　　2.可能有家庭成員是外國公民

　　3.組織過20人以上的聚會或晚宴

　　4.認識公衆人物，如藝術家、大老闆和政客

　　5.常跟朋友一起外出度假

　　第三組，文化問題：

　　1、名校畢業或有博士學位

　　2.會至少兩種語言

　　3.定期參觀博物館

　　4.每月至少光顧一次音樂會、芭蕾或歌劇表演

　　5.收藏藝術品，或古董

　　第四組，特徵問題：

　　1.是俱樂部成員

　　2.去過國內大部分地區

　　3.每年因工作之故長途飛行5次以上

　　4.曾被邀至大衆媒體(電視、廣播或報刊)表達看法

　　5.每年個人捐款達1000元以上

　　二針對藍水園的目標客戶羣聘請形象符合的品牌形象代言人

　　由於“新中產階級”這個目標定位羣的特殊性與“新概念”性，我們建議在今後順馳梅江藍水園的宣傳推廣中聘請儀態、氣質、形象與“新中產階級”能夠有機融合的品牌形象代言人。

　　聘請品牌形象代言人在藍水園宣傳推廣中的作用

　　1、能夠與大多數的房地產項目產生有效的區別。

　　聘請一箇項目的品牌形象代言人，在如今大多數的產品宣傳中被廣泛運用，對於品牌代言人所帶言的產品，人們的認知程度日益增高。但單就房地產項目而言，聘請品牌代言人的案例很少，目前已知周邊地區物業聘請形象代言人的有北京的御景園程峻，天津的世紀花園葛優，均屬高檔一流物業世紀花園在當時天津的樓市中如此定位。雖然這兩個項目對品牌代言人的挖掘並不深入，但此種方式的宣傳推廣行爲仍然爲這兩個項目贏得了廣泛的知名度和銷售業績。2、能夠將我們所宣傳的主題充分的表達

　　由於品牌形象代言人屬於客戶定位羣中最具有代表性的個體，所以他能夠準確、直觀的將項目的精髓以個體的形式展現在人們的面前。

　　品牌形象代言人的選擇

　　有鑑於藍水園項目的客戶定位羣，建議在品牌代言人的選擇上考慮著名電影、電視表演藝術家陳道明或濮存晰，陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性。

　　陳道明的在影視作品中的形象已經被大多數人所接受。他的形象多爲中國的民族資本家、企業家和有形象、有氣質的高級知識分子。基本符合“新中產階級”的外在形象。且陳的商業形象沒有被完全的開發，品牌形象記憶度相對專注。

　　附：關於梅江藍水園客戶定位選擇的建議

　　如今天津的房地產已經從淺海區進入了深海區，房地產策劃也從早期的經驗主義、偶然階段走向了今天的分工越來越細，手段越來越高。因此只有作到正確的市場定位，房地產在進行銷售宣傳時纔有可能最有效的針對目標客戶羣體，以促進銷售的順利進行。

　　目前天津市大多數的房地產項目，在開盤前的準備階段都會對自己的項目進行詳細的市場定位和客戶羣體定位。這些定位或者是由開發商決定的，或者是由廣告代理公司提出的，但結果都是一樣的：就是其得出得結論都未經過嚴格的市場調研和客戶考察。

　　在天津市的房地產市場中還沒有建立起完善、科學的，能夠涵蓋天津房地產市場供求關係、市場飽和度、潛在客戶數量、客戶購買能力的市場調查報告和記錄。盲目的市場定位、客戶羣定位所以造成了大多數項目的滯銷和千篇一律。

　　我們起初接手順馳世紀城時，也曾經苦於沒有這方面的資料。後來經過對世紀城現有業主的調查瞭解，纔將世紀城的客戶購買羣體定在了“H”一族身上。這種“H”的定位基本準確。但隨着世紀城銷售的不斷深入，僅僅“H”的概念已經略顯粗糙，這就要求我們制定出進一步更加詳細的客戶購買羣體的分析，充實進“H”的基本概念之中。但如果沒有真實、有效的市場調研情況報告，那麼即將提出的“H”概念拓展定位仍然會與市場的真正需要相脫節。

　　同理，藍水園經過進一年的運作已經進入開盤前的衝刺階段，正確、嚴謹、有理有力的市場定位和客戶羣體定位也正是這個項目目前的當務所急。有了明確的市場定位和目標客戶羣體定位，才能順利的尋找到項目開盤的訴求切入點和項目今後的發展增長點。

　　所以，本公司建議，由我們雙方公司及相關的第三方共同合作，在一箇相對較短的時期內，對天津的房地產市場進行一次完善、精確的市場調查，以求達成我們雙方合作的共同利益。合作詳情具體商議

　　五、項目規劃策略

　　梅江生態居住區作爲天津市政府繼華苑和麗苑之後的更大手筆，始終爲天津市民所關注。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認可，並存在着無限的升值潛力，但是作爲項目的地點是不可變更的，規劃設計好的外檐、房型等細節是不可變更的，項目規劃的核心是理念開發。就像一部交響樂不能沒有主題，藍水園的推廣不能沒有靈魂。我們把這個尋找靈魂的過程稱做理念開發。一旦這個理念確立，整個推廣過程都必須圍繞它進行，這種理念創新在於適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流，然後量身定造、消化、提純，形成統帥全局的主題思想，並把它滲透、融合、演繹在藍水園的整個具體推廣策劃中。

　　方案A——時尚理念

　　一推廣主題——麗水天成時尚之都

　　1、推廣主題的延續運用

　　本案運作前期曾命名爲“星嘉洲”，同時以“麗水天成時尚之都”作爲本案的推廣主題與主打廣告語。這一階段，20xx年秋季房交會的亮點展示與海報、軟稿的聯合運用使本案的知名度上升到一定的階段。雖然房交會結束後，由於更名等事件的影響，本案一度沉寂了一段時間，但由於梅江項目的集體品牌優勢，“星嘉洲”和推廣主題即主打廣告語“麗水天成時尚之都”在人們的心目中已有了一定的地位和積累了一定廣告勢能。

　　就廣告的延伸度來說，在正式的推廣上市階段，繼續沿用“麗水天成時尚之都”這個主題可以有效的使品牌形象得以延續和擴展，鞏固項目在人們心目中的地位，達到事半功倍的最佳宣傳效果，從而節約廣告支出。

　　2、推廣主題體現整合營銷的精神

　　“麗水天成時尚之都”這個推廣主題以“時尚”作爲本案藍水園的項目定位，有着深刻的涵義。

　　首先“時尚”概唸作爲目前現階段的人們生活中必不可少的潮流趨勢，與人們的生活息息相關，與人們的衣、食、住、行配合默契。這就意味這“時尚”概念雖然給人以年輕、衝動、朝氣的形象但其適用人羣並不僅僅侷限於一般意義上特指的年輕人羣年紀輕，而是所有追求無止境、對新生事物接受良好的“年輕人羣”。

　　其次，由“時尚”這個概念可衍生、拓展出衆多引起人們興趣的諸如家居、消費、投資、生活方式等的相關話題，可操作性強，可宣傳性強，具有良好的可對比性。對於遊離於房地產概念之外的衆多其它產業概念均可兼收幷蓄，爲我所用，在充分引起人們對本案品牌關注度的同時精確的體現出“房地產整合營銷”這個新生的營銷觀念。

　　再次，由於“時尚”概念所具有的時效性的特點，在本案營銷推廣時，可以時刻變更“時尚”概唸的主要訴求點，突破傳統的模式思維，將相對不變的房地產業營銷刺激得活潑、生動，充滿鮮活的生命力，予人以本案永遠追求更好、積極向上的品牌印象。爲本案藍水園銷售計劃的有效貫徹執行和今後梅江二期的營銷宣傳工作打在紮實的基礎。

　　二時尚一族分析

　　1、從生理年齡上區分

　　從生理年齡上區分，25週歲以上和以下兩個部分人羣。

　　25週歲以下，實際上稱爲“亞時尚一族”。人生經歷上的短暫，決定了他們追求的是浮華的、表象上的時尚現象，對於真正的、我們所要宣揚的時尚的生活方式並沒有深刻的理解和感悟。同時對他們來說他們尚未開始真正的創業，因此，他們這部分人羣並不是本案藍水園的主要訴求目標對象和購買人羣。

　　25週歲以上，是本案真正鎖定的目標客戶對象，是真正意義上的“時尚一族”。他們大都經歷了真實而又艱辛的個人創業歷程，對所謂“時尚”生活方式的理解有自己獨到的見解，並時刻關注着世界最新鮮的“時尚”動態。引用ELLE亞洲區女總裁的一句話：所謂“時尚”，就是領先一步體驗生活的感受。這與我們所宣揚和宣傳的“時尚”的生活方式毫不衝突。渴望領先一步享受“時尚”的生活氛圍和“時尚”的生活氣息的這種“時尚”生活方式應是我們最大的訴求支持點。

　　2、從性別上區分

　　中國5020xx年來的文化傳統積澱，使中國的男性公民在心理和心態上都較爲成熟和深沉。他們對“時尚”概念較客觀的考量，使其可以理智的、有選擇性的接受“時尚”本身極其附屬衍生產品。同時，這種與生俱來的優越與自信也使得他們會積極的取得自己的一方天地，具備了很高的接受和購買能力。也正是由於這種先天的優勢和後天的養成，使得他們需要像本案這樣即可以享受到“時尚”生活樂趣有可以彰顯身份、地位的優秀物業項目。

　　由於社會的進步和自強不息的奮鬥精神，中國女性公民的社會地位和家庭地位均日益提高。無論是單身女性還是在家庭中，她們的自主性都可以得到充分的體現。她們較之男性公民更加註重生活的質量和生活的愉悅性，考量的因素更爲實際和務實。由於本案本身的硬件條件和設施均考慮到她們的實際需要，所以說這樣的大型親水時尚社區對她們而言有着無比的誘惑力，可以進一步激發她們的購買能力。

　　三“時尚”主題的內涵發掘

　　1、“時尚”涉及到“房地產發展的資源整合”問題

　　①“整合營銷”是本案銷售的關鍵

　　房地產的開發和發展不是一箇獨立運作的過程，他需要各行各業相關產業的扶植與輔助，如何有效的將遊離於房地產之外的、其它各行業的資源爲地產的經營、管理和銷售所用——即房地產整合營銷，是目前房地產業界面臨的一箇重要的課題，也是本案藍水園銷售突破性創新的關鍵。

　　本案所提倡的的推廣主題“時尚”概念在“資源整合”上有較大的優勢。因爲這裏的“時尚”概念不是單一的主要表現本案在硬件條件和設施上的“時尚與先進”，而是將本案作爲一種可以被廣泛推廣的生活模式範本進行推薦和宣傳。這樣，外界各種與“時尚”相關的，可以引起本案的目標消費羣充分關注的話題和主張均可以引入本案今後的宣傳和銷售中，作爲本案除本身所具備的各種優秀的硬件條件和設施外的有效支撐點和輔助賣點。

　　②“時尚”主題可延展到生活的方方面面

　　本案所提倡的“時尚”的生活方式涵蓋了生活的方方面面，我們在衆多的“時尚”中選擇“家居的時尚”、“休閒的時尚”、“運動的時尚”、“渡假的時尚”、“消費的時尚”這幾方面的內容作爲本案的主打訴求，其它“時尚”內容作爲輔助訴求進行宣傳和闡述。

　　2、“時尚”主題可親密結合在梅江項目的建築風格中

　　本案藍水園的外檐設計採用流線型，在最大限度的多提供親水住宅的同時，保證了外觀上的美感風格。這種流線型的設計在天津這座北方的城市中並不多見，即便是同爲梅江的3號地芳水園也僅僅選用了一般的平行排列的方式，所以本案的外檐就是“時尚”生活方式的一種具體表現，與“時尚”主題有着親密的融合性。

　　3、“時尚”主題可具體表現在售樓現場

　　本案藍水園的售樓中心佈置，可圍繞“時尚”主題，突出兩方面獨特魅力：

　　a本案藍水園獨創的時尚水文化生態園林

　　b本案藍水園率先倡導的“COSMOLIVING”生活方式

　　4、本案藍水園的售樓中心接待人員，可以在接待時遵循以下原則：

　　a可以不統一着裝，但“時尚”的風格儘量大方、統一

　　b接待時除爲業主提供必要的物業諮詢外，可根據業主的情況向他們推薦適合他們的“時尚”生活方式

　　5、“時尚”主題可自然聯繫至媒體軟稿的利用上

　　本案打出“時尚”的大旗，可以將各種媒體上關於“時尚”的報道一網打盡，讓面向公衆的大衆傳播渠道免費的爲我所用，更好的將“時尚”主題作爲本案藍水園的銷售支撐點。

　　6、“時尚”主題可囊括所有高檔項目的特色

　　方案B——兩棲住宅

　　一推廣主題——“兩棲住宅”，任你自由棲息

　　1、“兩棲住宅”的概念“兩棲人”，“兩棲人”的概念最初源於中國南部沿海地區，90年代初期改革開放的大好形式影響了一部分居住在當時尚未收回的香港地區的居民，他們或者居住在香港，工作在內地;或者工作在香港，居住在內地，長期的兩地往返奔波，樂此不疲，內地人就給他們起了個名字叫“兩棲人”。

　　2、其後，隨着經濟發展的進一步深入，“兩棲人”的概念，逐漸演變成特指那些習慣在兩種生活方式之間遊離的族羣。比如：白天工作，夜晚兼職;上半年自住旅行，下半年打起領帶做回“白領一族”，自己開公司;是老闆又是夥計等等諸如此類的人羣。

　　3、現在，“兩棲人”已正式演變成“兩棲新人類”。這一類人羣順應時代的潮流而生，他們對生活和工作之間關係的理解是，既要自由奔放，又要踏實穩重;既渴望安穩而平靜的生活，又時刻對工作充滿好奇心，他們認爲生活就應該是豐富多彩的，應該是讓自己滿意和舒展的，工作有工作的快樂，生活有生活的快樂。在當今社會中，他們不成功，還有誰能成功?

　　二“兩棲住宅”的賣點分解

　　1、工作與渡假兼得的“兩棲住宅”

　　現代人的生活忙碌而又匆忙，特別是像本案目標消費人羣這樣的成功人士，更是難得能夠享受到悠閒悠長的假期。地處友誼路中央商務區的本案藍水園，憑藉其優越的地理位置和渡假村式規劃設計，可以同時達成這些本案目標消費人羣的長久渴望，工作與渡假同時兼得。

　　2、居家與休閒兼得的“兩棲住宅”

　　居家生活本意上是指“柴、米、油、鹽、醬、醋、茶”這開門七件事，但即將生活在本案藍水園中的客戶會驚喜的發現，他們的居家生活多了幾分類似“琴、棋、書、畫、詩、酒、花”這種情趣的感覺。這種感覺的賣點支撐本案藍水園本身完善的休閒配套設施。

　　3、水陸相生的“兩棲住宅”

　　以“水文化”爲主打的藍水園，除了3萬平方米、景色優美的中央湖面景觀外，人工湖外圍的其他標誌性人文建築和人文文化也將作爲本案的賣點支撐之一。同時，岸邊呈現出的波浪式主體建築造型，與湖景相映相生，相得益彰，是本案與生俱來的景觀文化特色賣點。

　　4、成就與時尚兼得的“兩棲住宅”

　　時尚是一箇涵蓋面非常廣的話題，真正的“時尚一族”大多數都是事業有成的成功人士，有別於亞時尚一族，前面已有論證他們對成就的定義不僅僅體現在對待事業的執着追求上，居家生活也是爲他們所重視的，他們不單要享受時尚的物質生活，還要享受時尚的精神生活，爲他們提供一箇事業、家庭兩得意的地方，是本案另外一箇非常重要的賣點支撐。

　　5、虛擬與現實兼得的“兩棲住宅”

　　不同於網上組織的“虛擬社區”，這裏的“虛擬”是指虛擬的數字化網絡技術，正是這種技術，才支撐起現實中生活中藍水園快捷、安全、方便的物業服務內容。買房首先看物業，已成爲人們購房時猶豫考慮的第一梯隊問題，用虛擬支撐現實，用現實反映虛擬是雖然在當前已成爲高檔物業必備的硬件條件之一，但社區網絡的優良與否仍然會是今後幾年客戶考慮的主要問題，也是本案賣點支撐。

　　6、作爲新住宅運動奇蹟的“兩棲住宅”

　　在去年上海召開的中國房地產峯會上，正式提出了新住宅運動的口號，但至今仍未見有能夠稱得上爲“新住宅”的項目出現，梅江整體工程作爲全國最大的生態居住區，已經爲本案往“新住宅”的方向發展打下了一箇堅實的大環境氛圍，再加上本案在前期規劃設計思路上的大膽創新和“兩棲住宅”概唸的具體應用，本案已具備了成爲“新住宅”的實力，所以說“兩棲住宅”本身就是本案藍水園最大的賣點。

　　方案C——都市生態理念

　　推廣主題——都市生態交響未來由你奏響

　　1、藍水園的都市生態概念打消了人們通常認爲的“生態城郊化”的觀念。往常人們一提到“生態小區”均會聯想到靠近城郊，靠近山區，藍水園以其自身擁有大面積湖景的優勢和新加坡景觀大師規劃設計的生態風光包括大型陽光植物園等將向人們證實生態居住區也可以在城市的政治文化的中心，也可以在城市的經濟貿易中心。友誼路及延長線將會成爲天津市政、文化及商業中軸線。

　　2、生態建築必將成爲21世紀的建築主流。在綠色、環保口號盛行的今天，生態建築已經應運而生。高科技的應用帶來了衆多的綠色建材，成爲生態建築的基本支撐點。再加上人們親和自然，接近自然的自覺意識的不斷增強，更加完美的生態建築成爲人們的必需。所以我們創造“景觀率”這個嶄新的概念，作爲生態建築和園林綠化指數之間的契合點。

　　3、生態文明在構築了城市可持續發展的動力的同時，也成爲生態住宅、生態環境的內在支撐。文明的含義包括了和諧的親友關係、和諧的鄰里關係、和諧的人生觀、和諧的自然關係等。在這些關係的包容下，人與人之間、人與自然之間，都是親密無間的，即“零距離”的概念。以這些與人們生活密切相關的關係和充滿人性光輝的概唸作爲生態的突破口，加深了其文化的品位，也起到了我們“跳出地產做地產”的初衷，使藍水園在整個梅江項目中，在天津市衆多房地產中有前所未有的突破。

　　六、推廣計劃

　　1、推廣策略

　　①本案藍水園的廣告宣傳量在開盤前，要達到一定的飽和度。

　　事實上，100萬元的廣告費分十次投入和一次性投入，對其它商品而言，也許效果差別不大。但對於房地產銷售而言，其業績卻往往有天壤之別。從表面上看，廣告的投入加大，風險加大。但實際宣傳量加大形成了規模效應，反而降低了單位風險成本。所以，房地產廣告在宣傳量上達一定的飽和度，就無法形成浩大的聲勢，當然就無法保證短時間內的大量成交。

　　因此，基於此我們認爲可考慮在車體廣告和燈箱路牌等戶外廣告上大做文章。

　　戶外廣告的最大優點是反覆提醒，經常路過的人都會有意無意地看到。所以，它對於知名度的傳播最有效。戶外廣告產生收益的時間較長，也更爲持續，故本案藍水園作爲大型、跨年度長期發展的項目可大量採用。

　　另外，戶外廣告要內容簡練，信息單一，色彩一定要鮮豔，這樣才能獲得最好的效果。

　　②本案藍水園作爲跨年度的大型項目，要注重作好品牌形象的培養。

　　對於跨年度長期發展的大型項目，除了在注重作好促銷宣傳的同時，還應撥出專門的費用以用於做項目的品牌形象宣傳。相對地，品牌形象宣傳的收益期長但其投入產出比高，而促銷廣告的收效期短但投入產出比低。對於長期發展的項目，投入一定費用做品牌形象宣傳，可有效地提高投入產出比，從而減少總的宣傳投入，併爲以後發展新項目積累品牌資產，以品牌延伸效應帶動產業擴張。

　　但是，此種品牌形象的培育同其他商品仍有較大的不同，其它商品往往注重對消費者品牌忠誠度的培養，而長期發展的房地產項目的品牌形象注重的是品牌的親和力和美譽度。因此，我們認爲應考慮做獨特的公益活動廣告。如在大型超市設置老人坐椅車或兒童坐椅車等。

　　2、媒體計劃

　　①在《每日新報》和《今晚報》作軟廣告。因爲《每日新報》和《今晚報》具有信息承載量很大，可讀性強，可以傳閱，反覆地看，以至於商討等特點。根據我們的推廣經驗，一份好的平面媒介，其效果可以達到同時使用各種媒介的總體效果的70%左右。

　　②拍攝本案藍水園的概念形象CF片。CF片具有視覺和聽覺的雙重刺激，其表現手法可以豐富多采，而且，其品位性強、欣賞價值高、感染力強烈。對於高檔樓盤，構建高檔形象和先鋒品位，是不可缺少的宣傳方式。

　　但由於電視媒介的投入產出比低於報紙媒介，故我們建議在開盤前

　　播出三週時間即可。

　　③考慮特殊的、名流薈萃的，如高級飯店、賓館、高檔娛樂休閒場所、大型汽車美容店、高等院校中的MBA班、航空免費雜誌、高級美容美髮店等可直接面對本案目標消費羣的特種傳播途徑。

　　通過這種特殊的廣告傳播途徑，一是可以與本市其他高檔物業一直沿用的以傳統媒體爲主的宣傳推廣方式形成明顯的區分，二是這種直接面對客戶的營銷方式，除了可以給本案的目標客戶羣帶來近身感受的親切好感外，製作精良、新穎別緻的宣傳資料也會爲本案的推廣達到潛移默化的宣傳效果。

　　④可選擇《COSMO·時尚》和《經理人》雜誌做開盤前的月份做一次硬廣告。因爲目標客戶羣多爲女性的《COSMO·時尚》雜誌和目標客戶羣多爲男性的《經理人》雜誌的讀者品位均可以有效契合本案藍水園目標購房者的“COSMOLIVING”生活方式，而且《COSMO·時尚》已成爲中產階級以上人士的瞭解世界最新資訊和享受生活質量的必讀書籍。

　　另一方面，選擇《COSMO·時尚》和《經理人》雜誌做廣告，也開創了天津市房地產廣告形式突破之先河，從而形成本案藍水園與衆不同的品位形象。3、宣傳主線

　　①專家解讀時尚理念、兩棲住宅理念和都市生態理念

　　在軟稿中大量出現各種專家對項目的評價和看法並不侷限於建築專家，跨行業的專家品評更具備可信度和可比性。

　　②零距離渡假，你感受到了嗎?

　　③%的景觀率，你聽說過了嗎?

　　④天津市最貴的房子在哪裏?

　　七、價格策略

　　價格策略在項目推廣中佔據了極爲重要的位置，也是項目中最靈活機動的因素。在本案的宣傳推廣中，我們可以利用近水的六棟小別墅做爲價格賣點，打出“天津最貴的房子就在藍水園”的宣傳口號，聚焦消費者的注意力，造成新聞轟動，從而全面提升藍水園的品牌價值。

　　梅江藍水園區域推廣策劃銷售控制

　　區域推廣法

　　將本案藍水園分爲不同風格的三個營銷區域，制定每一區域的命名及推廣主題，以時間爲主線進行區域營銷。

　　1、第一區域：麗水天城

　　特色：%的景觀率

　　營銷時段：項目營銷初期

　　推廣主題：麗水天成時尚之都

　　2、第二區域：星嘉洲

　　特色：%的景觀率

　　營銷時段：項目營銷中期

　　推廣主題：綠色辦公室

　　3、第三區域：清澄墅

　　特色：親水100%景觀小別墅

　　營銷時段：項目營銷末期

　　推廣主題：湖景渡假村

房地產銷售計劃 篇22

　　一箇好的房地產營銷方案必須有一箇好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。

　　市場營銷計劃更注重產品與市場的關係，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。

　　1.房地產營銷計劃的內容

　　在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：

　　1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

　　2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。

　　3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。

　　4.目標：確定計劃在銷售量、市場佔有率和盈利等領域所完成的目標。

　　5.市場營銷策略：提供用於完成計劃目標的主要市場營銷方法。

　　6.行動方案：本方案回答將要做什麼?誰去做?什麼時候做?費用多少?

　　7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。

　　8.控制：講述計劃將如何監控。

　　一、計劃概要

　　計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之後。

　　二、市場營銷現狀

　　計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。

　　1.市場情勢

　　應提供關於所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決於過去幾年的總額，並按市場細分與地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行爲的趨勢。

　　2.產品情勢

　　應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。

　　3.競爭情勢

　　主要應辨明主要的競爭者並就他們的規模、目標、市場佔有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助於瞭解其意圖和行爲的其他特徵等方面加以闡述。

　　4.宏觀環境情勢

　　應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。

　　三、機會與問題分析

　　應以描述市場營銷現狀資料爲基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。

　　1.機會與挑戰分析

　　經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是爲了要建議一些可採取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。

　　2.優勢與劣勢分析

　　應找出公司的優劣勢，與機會和挑戰相反，優勢和劣勢是內在因素，前者爲外在因素，公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。

　　3.問題分析

　　在這裏，公司用機會與挑戰和優勢與劣勢分析的研究結果來確定在計劃中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨後的目標，策略與戰術的確立。

　　四、目標

　　此時，公司已知道了問題所在，並要作爲與目標有關的基本決策，這些目標將指導隨後的策略與行動方案的擬定。

　　有兩類目標—–財務目標和市場營銷目標需要確立。

　　1.財務目標

　　每個公司都會追求一定的財務目標，企業所有者將尋求一箇穩定的長期投資的蓋率，並想知道當年可取得的利潤。

　　2.市場營銷目標

　　財務目標必須要轉化爲市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率爲銷售額的10%，那麼，必須確定一箇銷售收益爲1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。

　　目標的確立應符合一定的標準：

　　?各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，並有一定的完成期限。

　　?各個目標應保持內在的一致性。

　　?如果可能的話，目標應分層次地加以說明，應說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。

　　五、市場營銷策略

　　應在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之爲”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現。例如，增加10%的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場佔有率來獲得。對這些目標進行深入探討後，便可找出房屋營銷的主要策略。

　　策略陳述書可以如下所示：

　　目標市場：高收入家庭，特別注重於男性消費者及各公司，注重於外企。

　　產品定位：質量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。

　　價格：價格稍高於競爭廠家。

　　配銷渠道：主要通過各大著名房地產代理公司代理銷售。

　　服務：提供全面的物業管理。

　　廣告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一箇新的廣告活動，着重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加30%。

　　研究與開發：增加25%的費用以根據顧客預購情況作及時的調整。使顧客能夠得到最大的滿足。

　　市場營銷研究：增加10%的費用來提高對消費者選擇過程的瞭解，並監視競爭者的舉動。

　　六、行動方案

　　策略陳述書闡述的是用以達到企業目標的主要市場營銷推動力。而現在市場營銷策略的每一要素都應經過深思熟慮來作回答：將做什麼?什麼時候去做?誰去做?將花費多少?等等具體行動。

　　七、預計盈虧報表

　　行動方案可使經理能編制一箇支持該方案的預算，此預算基本上爲一項預計盈虧報表。主管部門將審查這個預算並加以批准或修改。

　　八、控制

　　計劃的最後一部分爲控制，用來控制整個計劃的進程。通常，目標和預算都是按月或季來制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果並發現未能達到目標的部門。

　　有些計劃的控制部分還包括意外應急計劃，簡明扼要地列出可能發生的某些不利的情況時公司應採取的步驟。

房地產銷售計劃 篇23

　　房地產行業一直是帶動國家經濟發展的重要行業之一，尤其是最近幾年，我國房地產事業取得了巨大的發展，不過也產生了很多的泡沫，爲了讓我們今後更好地銷售，現將房地產銷售工作計劃如下：

　　在房地產房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，房地產市場營銷計劃包括：

　　1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

　　2.房地產市場營銷現狀：提供有關房地產市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。

　　3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。

　　4.目標：確定計劃在銷售量、房地產市場佔有率和盈利等領域所完成的目標。

　　5.房地產市場營銷策略：提供用於完成計劃目標的主要房地產市場營銷方法。

　　6.行動方案：本方案回答將要做什麼?誰去做?什麼時候做?費用多少?

　　7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支本文來源。

　　8.控制：講述計劃將如何監控。

　　一、計劃概要

　　計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之後。

　　二、房地產市場營銷現狀

　　計劃的這個部分負責提供與房地產市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。

　　1.房地產市場情勢

　　應提供關於所服務的房地產市場的資料，房地產市場的規模與增長取決於過去幾年的總額，並按房地產市場細分地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行爲的趨勢。

　　2.產品情勢

　　應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤的資料。

　　3.競爭情勢

　　主要應辨明主要的競爭者並就他們的規模、目標、房地產市場佔有率、產品質量、房地產市場營銷策略以及任何有助於瞭解其意圖和行爲的其他特徵等方面加以闡述。

　　4.宏觀環境情勢

　　應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。

　　三、機會與問題分析

　　應以描述房地產市場營銷現狀資料爲基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。

　　經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是爲了要建議一些可採取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。

房地產銷售計劃 篇24

　　前言：營銷理由

　　傳統經濟學認爲，商品的價值決定於凝集在商品中的有效勞動，而商品的價格取決於供求關係。按這一理論，一箇物件的價值是個客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產某種商品所需要的有效勞動，就可以瞭解一箇商品的內在價值，並以此爲交換的依據。在這一理論的框架內，消費者能夠客觀地掌握一箇商品的價值，因而是理智的，因而也就不存在市場營銷概唸了。

　　然而，西方經濟學則認爲，商品的價值取決於商品的Utility，所謂Utility是指商品的服務帶給人們的效用，或說好處。而這個效用的評價標準是一箇主觀的概念：同一商品在不同的消費者看來有不同效用，南方人認爲米飯好，北方人認爲饅頭好，誰也不能把自己的價值取向強加給對方。由於認識到了商品的價值是個很主觀的東西，因此產生了西方經濟學的市場營銷概念。營銷的目的就是要影響消費者的價值認同，使之心甘情願地付出更多的成本購買某一品牌的商品，而不是具有同性質的其他品牌。

　　現在已經步入了知識經濟，“華翠”內部必有一箇創新系統來不斷審視、破壞現有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產營銷策劃書的具體內容。

　　二 房地產營銷策劃書-促銷：點石成金

　　現在的競爭，已不僅僅是某一箇層面上的競爭。一箇企業如果僅僅在某一層面佔據優勢，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那麼，就有可能在新一輪的競爭當中，被更具綜合優勢的競爭者淘汰，這是新時期的基本市場法則。有遠見的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的。在房地產市場飽和的現狀下，我們必須打破常規、標新立異，充分運用創新思想，設計出多種全新的營銷模式。做到多點齊發，連點成面，面面俱到;多線共拉，佈線爲網，一網打盡。

　　(一)房地產營銷策劃書-立異：以租帶售

　　房地產開發商對其所開發的項目都期望儘快銷售出去，但往往事與願違，欲速則不達。尤其是中高檔的住宅物業，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報，更是難上加難。因此，市場上出現了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅適用於商業物業的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈，市場明顯供大於求。在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應萬變”(價格方面)，倒也可以在高明獨樹一幟。但我們不能滿足於此，必須儘快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運轉速度。所以，房地產營銷應當調整思路，改變策略，在不“變”中求“變” ：“千變萬化”(營銷手段方面)，採取“租售結合”的營銷策略。

　　“租售結合”房地產營銷策略和方法的基本內容如下：當市場發生變化，供給過度，造成樓房難以銷售時，應改變營銷策略：先設法將手中的物業租出去;然後再將營銷目標鎖定在投資型買家這一目標消費羣體，讓其在有較高投資回報保障的前提下，成爲該物業的擁有者。這樣，即使房子暫時未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨着高明經濟的發展導致消費推動的房價上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報。何樂而不爲呢確實，房地產行業本身就特別註定資金的快速運轉，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進行貸款，以緩解再開發的資金壓力，充分調整資金運轉率。這樣，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經對荷城現有打工族做過租房調查，通過市場調查發現：隨着大佛山的啓動及招商成績的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋一直出現緊缺，並愈演愈烈。房屋租金也出現很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場空間大，大可一試!

　　(二)房地產營銷策劃書-頂樓：困中創“圓”(園)

　　衆所周知，頂樓幾乎成了所有開發商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷”的命運，開發商須費很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出導致其獨特命運的原因：人的消費思想是理性的，同時，他們的消費行爲也私利的，在決定高消費品時，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運的物產時，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕後”。其實頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來。具體問題具體分析，一切從實際出發，針對這種現狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它並不同於一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房內正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣;再者，它的材料及鋪設形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然後於土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環境及淨化空氣的作用(土坯本身具有非一般的吸熱功能)。

　　並且，我們投入也不大，100平面大概只需20xx元即可，同時，我們的大量建設又可以產生規模效應，進一步降低“花園”建設成本。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。(具體操作方法可以到“永安新村”“取經”)

　　阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂。在這裏，要解決過高的問題唯一可以做的就是對其進行精細化的市場細分，目標羣定位於年輕階層(如本人);另外，還必須採取低價、甚至成本價銷售，在價格上對其固有的缺點以一定的補償，以彌補其不足。對於頂樓容易產生漏雨及牆壁裂縫問題，在建造的過程當中如果嚴把了質量關的話，是不會發生這樣的質量問題的，但是既然現在房已建好，我唯一要問的是您們對自己的產品有信心麼?(當然我對您們還是有信心的)，如果有的話，那在售房時，我們可以大膽對消費者以“三包”的承認，並簽訂附外質量保證合同。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了。(其實，這樣的營銷要以高要求的產品質量爲基礎的，因爲營銷是“末”，而產品是“本”;營銷是“術”，而產品是“道”)

　　(三)房地產營銷策劃書-中樓：以舊換新

　　俗話說：“沒有不好的產品，只有不好的定位”，市場如戰場，“凡戰者，以正合，以奇勝”。市場不同情弱者，在產品同質化嚴重、營銷手段單一的競爭市場中，沒有領先的、具有創新推廣手段的企業，就沒有長久的生命力與市場佔有率;而將過去固化、單一的策略手段奉爲“尚寶”的企業，必定走不出惡性競爭的陰影，最後也逃離不了失敗的厄運。因此，企業只有永遠保持創新的頭腦，不斷將其新思想轉化爲獨特的、適應現實要求的模式，併成功付諸實踐。才能穩固並拓展市場，勝出於與己激烈競爭的強手之林。

　　目前，作爲彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場形勢更趨嚴禁。我們必須採取差異化的市場策略，努力創造與對方的差異，以正確的市場定位加上強有力的執行去甩開跟隨者，從而獲取成功。經過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻上一計：隨着高明低層消費羣的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”(社會中80%的錢掌握在20%的人手中，而其餘80%的人只控制着20%的財富。在這裏，本人將這80%的人定爲低層消費者)，二手房市場異常火暴，有些時日甚至趕超新房成交量。跟隨本區農村人口的繼續大量轉移及外來人口的消費湧動，這種市場結構狀況必定還將延續甚至加深。二手樓交易已成爲一種發展潮流，不可逆轉!有時，機會就出現在市場的變化中，跟隨於雷聲轟隆的雨後。成功者善於並敢於抓住市場，而失敗者之所以失敗就因爲他“茫然”於機會。我們必須抓住這大好時機，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協商價，然後由消費者支付這個結果值即可。

　　關於這個手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場依據的。畢竟，高明舊樓多分佈於市區西面，即荷香路以西，這裏，多以散樓佈局爲主;而新樓絕大部分爲花園形式，設有保安及其他物業管理服務人員，安全係數更大。再加上老區環境污染嚴重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經濟條件下，市民多有“賣舊買新”的衝動，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎上(後面提到)，一次又一次的激發着他們的購買慾，調動着人們的衝動感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記住：市場上的成功者的確是那些最能適應現行環境要求的公司──它們向真正需要的“東西”(銷售模式)而付出。

　　(四)房地產營銷策劃書-綠化：詩意棲居

　　“詩意棲居”是人類居住的最高夢想!所以古人云“無水則風到氣蔽，有水則氣止而風無。其中以等水之地爲上等，以藏風之地爲次等”，有山水懷抱之地才爲風水寶地。於是人們詩意棲居在水一方契舍了文化、審美、心理和生理需要，遂流行於市井販夫、商賈鉅富、文人騷客中。至今，人們對於物業的綠化要求更高一層。花園者，人文、自然與建築對話的靈性空間，於其中，人性獲得昇華。建築爲園林讓路，生活迴歸自然。本人今天考察過貴園，微覺不妥，完美當中有那麼一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請儘快將其“整容”一番。至時，必將帶給您們更多的“選票”。

　　滿眼的綠色意味着寬闊的視野，洞察市場才能開山立業;氧氣如同良好的運營機制，保證置身其間的人力、資金、技術圓滿運轉;陽光是花園的遠景，吸引更多市民“埋單”。

　　(五)房地產營銷策劃書-物業：“和諧”民主

　　現代消費從一般消費轉向體驗消費，由理性消費發展爲感覺消費。以前叫做消費者買的放心、用的稱心;現今邊爲消費者買得開心、用得滿心，再加上人都是有感覺的動物，在享受服務時，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重，他埋單時才滿意，以後也高興再次光臨;在購買商品時，人們需要的是熱誠的售後服務。在這方面，海爾集團的品牌建設可算上乘。

　　海爾產品的核心價值就是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠”，其星級服務，產品研發都是對這一理唸的註釋和延展。因此，海爾的空調、冰箱、洗衣機等產品多次被列爲消費者最喜歡的品牌之一。

　　在這方面，我們都得不恥於問師海爾，並還得把這樣的服務延伸、拓展到物業管理服務上。因爲物業管理好壞也直接影響到房樓的社會認同度。只有我們的認同度高了，纔會受到更多消費者的追棒。具體操作：引進一家富有實力的物業管理公司來接盤，爲現有業主提供優質的服務，帶來人性化、親情化的先進服務管理理念，同時，最主要的是在安全管理上受到業主的讚譽。這樣，老業主帶動新客戶，必將提升“華翠園”銷量。

　　三 房地產營銷策劃書-推廣：多管齊下

　　一箇成熟、成功的品牌，到最後所擁有的，並不僅僅是強勢的知名度和優秀的形象，而是與消費者形成的牢固的心理上的聯繫。最高境界的品牌，並不是消費者有意識認定的“好品牌”，而是存在於消費者認知“無意識”中的一種自然的狀態。強的品牌並不氣勢壓人，而是以親和友善的姿態向市民的一種虔誠的訴求及消費者的認同和好感。市場營銷的戰爭其實就是藉助廣告對“品牌好感”的爭奪。所謂“會哭的孩子有奶喫”就證明了要敢於訴求的道理。舉一箇最簡單的例子：你愛上一個女孩必須勇敢追啊!否則，你只能在單相的煎熬中忍痛!而你那心中的女神隨時都有可能成爲別人卿卿我我的陪伴。悲哀呀!對嗎?

　　最主要的，因爲房產乃關係到一箇家庭的福祉的關鍵性消費，一生中就那麼一兩次。面對它們時，誰不慎之又慎、顧這盼那?倘若我們“羞”於表達自己的“愛”、恥於剖白心中之“情”。人家會“下嫁”於我嗎?這點從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分爲人們車房消費，他們在面對這二者時都富有理性，這就要求我們藉助一切可以藉助的力量(手段)全力去說服他們、征服他們

　　(一)房地產營銷策劃書-廣告：媒體打壓

　　廣告宣傳主要以《高明信息報》、街巷橫幅條爲主，以高明有線電視臺爲輔。其中，電視臺廣告儘量少放，一來減少廣告投入費用，最大限度地提高廣告資金的回報率;二來高明電視臺上映時間短暫，又沒有自己固定的頻道(只是在黃金時段插播少次)，收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀衆反感的媒體。其實，採取任何活動都一樣，在行動之前應先在自己心中琢磨琢磨，通過自己的邏輯考覈看它是否“經濟”。

　　如果廣告後收益>廣告費用 ,則是經濟的,可行!可是,學過甚至關注、瞭解過經濟學的人都知道，企業是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實際時都必須是以最小的投入而創造利潤的最大化!好!既然這樣的話，我們在醞釀廣告投入時，必須將其費用投入結構最優化，以達到花最少的費用而獲取訴求的最大化。舉個例子，如果你在平靜的池塘裏投一箇小石子，激起的漣漪就能讓你看得請清楚楚，這是效果;而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒有海風吹起的浪花大，這是無效，而扔大石頭的成本要遠大於扔小石頭的成本，石頭不在大小，關鍵要扔對地方，而把大石頭扔在池塘裏，那就更好了。正是因爲同樣的費用投入到前者必定大於後者的效益，我才做出上面的結論。

　　另外，特地針對區內各鄉鎮農村市場的實際，本人建議採取“過時”、“落後”的牆體廣告進入農村的“心臟”，更快、更準、更優地搶佔農村市場。的確，牆體廣告給人的感覺是比較低擋、缺乏公信力的，通常只有賣農村用品的廠商如飼料廠商纔會使用。特別是在現今媒體不斷出新的情況下，一般的公司是絕對與牆體廣告劃清界線的。但其實，企業這種拒絕牆體廣告的態度可能是一箇錯誤的決策。據調查，牆體廣告是觀衆回憶度最高的廣告，我能回憶到的也只有幾個，“中國

　　移動”、“新飛冰箱”、“創維電視”、“農業銀行”等。時代進步、經濟發達，並沒有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術，講究外表舒適、品位高雅。但是，我們企業所追求的是實用、實惠的雙“實”原則!我們提倡的是“實實在在”的那點東西!對吧?

　　(二) 房地產營銷策劃書-造勢：聲勢浩大

　　我個人比較欣賞《孫子兵法》對“勢”的闡述：“流水之激，至於漂石者，勢也;故善戰者，求之於勢，而不求之於人。”造勢主要靠進行一箇輔助媒體廣告的宣傳會、展銷會。目的是進一步鞏固消費者的印象度及刺激衝動消費的潛能。因爲廣告是一箇很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過於單調容易產生品牌的空心化，即單純的符號化，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度，品牌無一箇個性化的內涵，它對消費者購買決策的影響力非常有限。這時，我們必須藉助一兩個推介會將原本“虛”的“意識”轉化成“實”的“物質”。

　　具體推介有多種操作方法：

　　1 .利用突發事件(包括國內外甚至小到本省、市、區發生的有影響力的事件)來進行炒作。商場如戰場，作戰，不是隻憑膽量就能取勝的。藉助突發事件宣傳自己，對於知名度不高的品牌來說，會有出其不意的廣告效果，而對於知名品牌來說，更是具有拉動力。

　　2 .必要時可以在荷城廣場展開一箇展銷會，將商品主動送到人的生活中。這樣的好處有二：一來，可以提高推銷力度跟效率，因爲這樣的活動進行時，推銷員跟顧客之間是一對多的關係。相比在售樓部的一對一模式而言更省力、更有效。二來，也就是最主要的一點，這樣可以補充廣告的不足，使消費者更充分、更全面、更真實地瞭解我們的產品。爲其衝動購房時打了一劑強心針;讓產品在消費者的意念當中構築了一箇清晰的模型;令其在決定購買意識時給我們的產品下了一箇重重的砝碼。

　　四 補漏：瞻前顧後

　　最後，特別要注意的是，在執行上面計劃、進行上面活動時儘量兼顧後來新樓盤的品牌力及知名度，全面貫徹可持續發展戰略，在廣告中，可以順便提起後來樓盤開發的信息(如名稱、地址、性質等)，其實在推介新有樓上，可以隨便找個藉口(理由、原因)進行，如可以是“推陳出新”(“陳”指華翠園的樓盤;而“新”則指我們即將推出的新樓盤)。

　　五 收尾：殷誠期待

　　在市場經濟條件下，只有飽和的思想，沒有飽和的市場。市場無處不在，缺的是“發現”二字。缺的是獨具匠心、別具一格的思想，如何將思路與財路緊密地聯繫起來，必須抓住以下三個關鍵：

　　1 .勇於打破思維定式。

　　2 .善於另闢蹊徑。

　　3 .敢於抓住機遇。

房地產銷售計劃 篇25

　　前言：營銷理由

　　傳統經濟學認爲，商品的價值決定於凝集在商品中的有效勞動，而商品的價格取決於供求關係。按這一理論，一箇物件的價值是個客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產某種商品所需要的有效勞動，就可以瞭解一箇商品的內在價值，並以此爲交換的依據。在這一理論的框架內，消費者能夠客觀地掌握一箇商品的價值，因而是理智的，因而也就不存在市場營銷概唸了。

　　然而，西方經濟學則認爲，商品的價值取決於商品的Utility，所謂Utility是指商品的服務帶給人們的效用，或說好處。而這個效用的評價標準是一箇主觀的概念：同一商品在不同的消費者看來有不同效用，南方人認爲米飯好，北方人認爲饅頭好，誰也不能把自己的價值取向強加給對方。由於認識到了商品的價值是個很主觀的東西，因此產生了西方經濟學的市場營銷概念。營銷的目的就是要影響消費者的價值認同，使之心甘情願地付出更多的成本購買某一品牌的商品，而不是具有同性質的其他品牌。

　　現在已經步入了知識經濟，“華翠”內部必有一箇創新系統來不斷審視、破壞現有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產營銷策劃書的具體內容。

　　二 房地產營銷策劃書-促銷：點石成金

　　現在的競爭，已不僅僅是某一箇層面上的競爭。一箇企業如果僅僅在某一層面佔據優勢，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那麼，就有可能在新一輪的競爭當中，被更具綜合優勢的競爭者淘汰，這是新時期的基本市場法則。有遠見的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的。在房地產市場飽和的現狀下，我們必須打破常規、標新立異，充分運用創新思想，設計出多種全新的營銷模式。做到多點齊發，連點成面，面面俱到;多線共拉，佈線爲網，一網打盡。

　　(一)房地產營銷策劃書-立異：以租帶售

　　房地產開發商對其所開發的項目都期望儘快銷售出去，但往往事與願違，欲速則不達。尤其是中高檔的住宅物業，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報，更是難上加難。因此，市場上出現了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅適用於商業物業的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈，市場明顯供大於求。在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應萬變”(價格方面)，倒也可以在高明獨樹一幟。但我們不能滿足於此，必須儘快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運轉速度。所以，房地產營銷應當調整思路，改變策略，在不“變”中求“變” ：“千變萬化”(營銷手段方面)，採取“租售結合”的營銷策略。

　　“租售結合”房地產營銷策略和方法的基本內容如下：當市場發生變化，供給過度，造成樓房難以銷售時，應改變營銷策略：先設法將手中的物業租出去;然後再將營銷目標鎖定在投資型買家這一目標消費羣體，讓其在有較高投資回報保障的前提下，成爲該物業的擁有者。這樣，即使房子暫時未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨着高明經濟的發展導致消費推動的房價上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報。何樂而不爲呢確實，房地產行業本身就特別註定資金的快速運轉，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進行貸款，以緩解再開發的資金壓力，充分調整資金運轉率。這樣，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經對荷城現有打工族做過租房調查，通過市場調查發現：隨着大佛山的啓動及招商成績的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋一直出現緊缺，並愈演愈烈。房屋租金也出現很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場空間大，大可一試!

　　(二)房地產營銷策劃書-頂樓：困中創“圓”(園)

　　衆所周知，頂樓幾乎成了所有開發商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷”的命運，開發商須費很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出導致其獨特命運的原因：人的消費思想是理性的，同時，他們的消費行爲也私利的，在決定高消費品時，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運的物產時，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕後”。其實頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來。具體問題具體分析，一切從實際出發，針對這種現狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它並不同於一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房內正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣;再者，它的材料及鋪設形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然後於土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環境及淨化空氣的作用(土坯本身具有非一般的吸熱功能)。

　　並且，我們投入也不大，100平面大概只需20__元即可，同時，我們的大量建設又可以產生規模效應，進一步降低“花園”建設成本。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。(具體操作方法可以到“永安新村”“取經”)

　　阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂。在這裏，要解決過高的問題唯一可以做的就是對其進行精細化的市場細分，目標羣定位於年輕階層(如本人);另外，還必須採取低價、甚至成本價銷售，在價格上對其固有的缺點以一定的補償，以彌補其不足。對於頂樓容易產生漏雨及牆壁裂縫問題，在建造的過程當中如果嚴把了質量關的話，是不會發生這樣的質量問題的，但是既然現在房已建好，我唯一要問的是您們對自己的產品有信心麼?(當然我對您們還是有信心的)，如果有的話，那在售房時，我們可以大膽對消費者以“三包”的承認，並簽訂附外質量保證合同。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了。(其實，這樣的營銷要以高要求的產品質量爲基礎的，因爲營銷是“末”，而產品是“本”;營銷是“術”，而產品是“道”)

　　(三)房地產營銷策劃書-中樓：以舊換新

　　俗話說：“沒有不好的產品，只有不好的定位”，市場如戰場，“凡戰者，以正合，以奇勝”。市場不同情弱者，在產品同質化嚴重、營銷手段單一的競爭市場中，沒有領先的、具有創新推廣手段的企業，就沒有長久的生命力與市場佔有率;而將過去固化、單一的策略手段奉爲“尚寶”的企業，必定走不出惡性競爭的陰影，最後也逃離不了失敗的厄運。因此，企業只有永遠保持創新的頭腦，不斷將其新思想轉化爲獨特的、適應現實要求的模式，併成功付諸實踐。才能穩固並拓展市場，勝出於與己激烈競爭的強手之林。

　　目前，作爲彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場形勢更趨嚴禁。我們必須採取差異化的市場策略，努力創造與對方的差異，以正確的市場定位加上強有力的執行去甩開跟隨者，從而獲取成功。經過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻上一計：隨着高明低層消費羣的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”(社會中80%的錢掌握在20%的人手中，而其餘80%的人只控制着20%的財富。在這裏，本人將這80%的人定爲低層消費者)，二手房市場異常火暴，有些時日甚至趕超新房成交量。跟隨本區農村人口的繼續大量轉移及外來人口的消費湧動，這種市場結構狀況必定還將延續甚至加深。二手樓交易已成爲一種發展潮流，不可逆轉!有時，機會就出現在市場的變化中，跟隨於雷聲轟隆的雨後。成功者善於並敢於抓住市場，而失敗者之所以失敗就因爲他“茫然”於機會。我們必須抓住這大好時機，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協商價，然後由消費者支付這個結果值即可。

　　關於這個手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場依據的。畢竟，高明舊樓多分佈於市區西面，即荷香路以西，這裏，多以散樓佈局爲主;而新樓絕大部分爲花園形式，設有保安及其他物業管理服務人員，安全係數更大。再加上老區環境污染嚴重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經濟條件下，市民多有“賣舊買新”的衝動，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎上(後面提到)，一次又一次的激發着他們的購買慾，調動着人們的衝動感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記住：市場上的成功者的確是那些最能適應現行環境要求的公司──它們向真正需要的“東西”(銷售模式)而付出。

　　(四)房地產營銷策劃書-綠化：詩意棲居

　　“詩意棲居”是人類居住的最高夢想!所以古人云“無水則風到氣蔽，有水則氣止而風無。其中以等水之地爲上等，以藏風之地爲次等”，有山水懷抱之地才爲風水寶地。於是人們詩意棲居在水一方契舍了文化、審美、心理和生理需要，遂流行於市井販夫、商賈鉅富、文人騷客中。至今，人們對於物業的綠化要求更高一層。花園者，人文、自然與建築對話的靈性空間，於其中，人性獲得昇華。建築爲園林讓路，生活迴歸自然。本人今天考察過貴園，微覺不妥，完美當中有那麼一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請儘快將其“整容”一番。至時，必將帶給您們更多的“選票”。

　　滿眼的綠色意味着寬闊的視野，洞察市場才能開山立業;氧氣如同良好的運營機制，保證置身其間的人力、資金、技術圓滿運轉;陽光是花園的遠景，吸引更多市民“埋單”。

　　(五)房地產營銷策劃書-物業：“和諧”民主

　　現代消費從一般消費轉向體驗消費，由理性消費發展爲感覺消費。以前叫做消費者買的放心、用的稱心;現今邊爲消費者買得開心、用得滿心，再加上人都是有感覺的動物，在享受服務時，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重，他埋單時才滿意，以後也高興再次光臨;在購買商品時，人們需要的是熱誠的售後服務。在這方面，海爾集團的品牌建設可算上乘。

　　海爾產品的核心價值就是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠”，其星級服務，產品研發都是對這一理唸的註釋和延展。因此，海爾的空調、冰箱、洗衣機等產品多次被列爲消費者最喜歡的品牌之一。

　　在這方面，我們都得不恥於問師海爾，並還得把這樣的服務延伸、拓展到物業管理服務上。因爲物業管理好壞也直接影響到房樓的社會認同度。只有我們的認同度高了，纔會受到更多消費者的追棒。具體操作：引進一家富有實力的物業管理公司來接盤，爲現有業主提供優質的服務，帶來人性化、親情化的先進服務管理理念，同時，最主要的是在安全管理上受到業主的讚譽。這樣，老業主帶動新客戶，必將提升“華翠園”銷量。

　　三 房地產營銷策劃書-推廣：多管齊下

　　一箇成熟、成功的品牌，到最後所擁有的，並不僅僅是強勢的知名度和優秀的形象，而是與消費者形成的牢固的心理上的聯繫。最高境界的品牌，並不是消費者有意識認定的“好品牌”，而是存在於消費者認知“無意識”中的一種自然的狀態。強的品牌並不氣勢壓人，而是以親和友善的姿態向市民的一種虔誠的訴求及消費者的認同和好感。市場營銷的戰爭其實就是藉助廣告對“品牌好感”的爭奪。所謂“會哭的孩子有奶喫”就證明了要敢於訴求的道理。舉一箇最簡單的例子：你愛上一個女孩必須勇敢追啊!否則，你只能在單相的煎熬中忍痛!而你那心中的女神隨時都有可能成爲別人卿卿我我的陪伴。悲哀呀!對嗎?

　　最主要的，因爲房產乃關係到一箇家庭的福祉的關鍵性消費，一生中就那麼一兩次。面對它們時，誰不慎之又慎、顧這盼那?倘若我們“羞”於表達自己的“愛”、恥於剖白心中之“情”。人家會“下嫁”於我嗎?這點從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分爲人們車房消費，他們在面對這二者時都富有理性，這就要求我們藉助一切可以藉助的力量(手段)全力去說服他們、征服他們

　　(一)房地產營銷策劃書-廣告：媒體打壓

　　廣告宣傳主要以《高明信息報》、街巷橫幅條爲主，以高明有線電視臺爲輔。其中，電視臺廣告儘量少放，一來減少廣告投入費用，最大限度地提高廣告資金的回報率;二來高明電視臺上映時間短暫，又沒有自己固定的頻道(只是在黃金時段插播少次)，收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀衆反感的媒體。其實，採取任何活動都一樣，在行動之前應先在自己心中琢磨琢磨，通過自己的邏輯考覈看它是否“經濟”。

　　通過本人多次經驗的證明，現有個很好的考覈方法：

　　如果廣告後收益>廣告費用 ,則是經濟的,可行!可是,學過甚至關注、瞭解過經濟學的人都知道，企業是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實際時都必須是以最小的投入而創造利潤的最大化!好!既然這樣的話，我們在醞釀廣告投入時，必須將其費用投入結構最優化，以達到花最少的費用而獲取訴求的最大化。舉個例子，如果你在平靜的池塘裏投一箇小石子，激起的漣漪就能讓你看得請清楚楚，這是效果;而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒有海風吹起的浪花大，這是無效，而扔大石頭的成本要遠大於扔小石頭的成本，石頭不在大小，關鍵要扔對地方，而把大石頭扔在池塘裏，那就更好了。正是因爲同樣的費用投入到前者必定大於後者的效益，我才做出上面的結論。

　　另外，特地針對區內各鄉鎮農村市場的實際，本人建議採取“過時”、“落後”的牆體廣告進入農村的“心臟”，更快、更準、更優地搶佔農村市場。的確，牆體廣告給人的感覺是比較低擋、缺乏公信力的，通常只有賣農村用品的廠商如飼料廠商纔會使用。特別是在現今媒體不斷出新的情況下，一般的公司是絕對與牆體廣告劃清界線的。但其實，企業這種拒絕牆體廣告的態度可能是一箇錯誤的決策。據調查，牆體廣告是觀衆回憶度最高的廣告，我能回憶到的也只有幾個，“中國

　　移動”、“新飛冰箱”、“創維電視”、“農業銀行”等。時代進步、經濟發達，並沒有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術，講究外表舒適、品位高雅。但是，我們企業所追求的是實用、實惠的雙“實”原則!我們提倡的是“實實在在”的那點東西!對吧?

　　(二) 房地產營銷策劃書-造勢：聲勢浩大

　　我個人比較欣賞《孫子兵法》對“勢”的闡述：“流水之激，至於漂石者，勢也;故善戰者，求之於勢，而不求之於人。”造勢主要靠進行一箇輔助媒體廣告的宣傳會、展銷會。目的是進一步鞏固消費者的印象度及刺激衝動消費的潛能。因爲廣告是一箇很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過於單調容易產生品牌的空心化，即單純的符號化，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度，品牌無一箇個性化的內涵，它對消費者購買決策的影響力非常有限。這時，我們必須藉助一兩個推介會將原本“虛”的“意識”轉化成“實”的“物質”。

　　具體推介有多種操作方法：

　　1 .利用突發事件(包括國內外甚至小到本省、市、區發生的有影響力的事件)來進行炒作。商場如戰場，作戰，不是隻憑膽量就能取勝的。藉助突發事件宣傳自己，對於知名度不高的品牌來說，會有出其不意的廣告效果，而對於知名品牌來說，更是具有拉動力。

　　2 .必要時可以在荷城廣場展開一箇展銷會，將商品主動送到人的生活中。這樣的好處有二：一來，可以提高推銷力度跟效率，因爲這樣的活動進行時，推銷員跟顧客之間是一對多的關係。相比在售樓部的一對一模式而言更省力、更有效。二來，也就是最主要的一點，這樣可以補充廣告的不足，使消費者更充分、更全面、更真實地瞭解我們的產品。爲其衝動購房時打了一劑強心針;讓產品在消費者的意念當中構築了一箇清晰的模型;令其在決定購買意識時給我們的產品下了一箇重重的砝碼。

　　四 補漏：瞻前顧後

　　最後，特別要注意的是，在執行上面計劃、進行上面活動時儘量兼顧後來新樓盤的品牌力及知名度，全面貫徹可持續發展戰略，在廣告中，可以順便提起後來樓盤開發的信息(如名稱、地址、性質等)，其實在推介新有樓上，可以隨便找個藉口(理由、原因)進行，如可以是“推陳出新”(“陳”指華翠園的樓盤;而“新”則指我們即將推出的新樓盤)。

　　五 收尾：殷誠期待

　　在市場經濟條件下，只有飽和的思想，沒有飽和的市場。市場無處不在，缺的是“發現”二字。缺的是獨具匠心、別具一格的思想，如何將思路與財路緊密地聯繫起來，必須抓住以下三個關鍵：

　　1 .勇於打破思維定式。

　　2 .善於另闢蹊徑。

　　3 .敢於抓住機遇。

房地產銷售計劃 篇26

　　一、 市場分析

　　目前在深圳空調市場的佔有率約爲2.8*左右,但根據行業數據顯示近幾年一直處於“洗牌”階段，品牌市場佔有率將形成高度的集中化。根據公司的實力及20xx年度的產品線,公司20xx年度銷售目標完全有可能實現.20xx年中國空調品牌約有400個，到20xx年下降到140個左右,年均淘汰率32*.到20xx年在格力、美的、海爾等一線品牌的“圍剿”下，中國空調市場活躍的品牌不足50個，淘汰率達60*。20xx年度lg受到美國指責傾銷;科龍遇到財務問題，市場份額急劇下滑。新科、長虹、奧克斯也受到企業、品牌等方面的不良影響，市場份額也有所下滑。日資品牌如松下、三菱等品牌在20xx年度受到中國人民的強烈抵日情緒的影響，市場份額下劃較大。而空調在廣東市場則呈現出急速增長的趨勢。但深圳市場基礎比較薄弱，團隊還比較年輕，品牌影響力還需要鞏固與拓展。根據以上情況做以下工作規劃。

　　二、 工作規劃

　　根據以上情況在20xx年度計劃主抓六項工作:

　　1、 銷售業績

　　根據公司下達的年銷任務，月銷售任務。根據市場具體情況進行分解。分解到每月、每週、每日。以每月、每週、每日的銷售目標分解到各個系統及各個門店，完成各個時段的銷售任務。並在完成任務的基礎上，提高銷售業績。主要手段是：提高團隊素質，加強團隊管理，開展各種促銷活動，制定獎罰制度及激勵方案(根據市場情況及各時間段的實際情況進行)此項工作不分淡旺季時時主抓。在銷售旺季針對國美、蘇寧等專業家電系統實施力度較大的銷售促進活動，強勢推進大型終端。

　　2、 k/a、代理商管理及關係維護

　　針對現有的k/a客戶、代理商或將拓展的k/a及代理商進行有效管理及關係維護，對各個k/a客戶及代理商建立客戶檔案，瞭解前期銷售情況及實力情況，進行公司的企業文化傳播和公司20xx年度的新產品傳播。此項工作在10月末完成。

房地產銷售計劃 篇27

　　前 言

　　楓尚奧園自20xx年04月份啓動銷售以來，進展還算順利，雖然遇上全國政策性打壓，本地市場低迷期，但因交通局團購優惠力度大，仍然做到了開門紅。由於時間緊迫也給資金儲備帶來了很大的壓力。由於目前施工進度加快，爲了實現解決項目資金問題，下半年必須進行攻堅戰。爲了使整體項目形象在故城市場上贏得良好的回應，且避免20xx年資金鍊條的不良銜接，在整體房地產市場形勢依然嚴峻的局面下，要求我們提早制定出切實可行的的營銷計劃，在執行的的過程中緊密結合市場變化，並及時調整營銷以及推廣思路。基於此，將20xx年下半年營銷及廣告推廣計劃制定出來，上報公司領導。內容如下：

　　一、 計劃時間安排：

　　20xx年7月15日—20xx年2月15日，劃分爲緊急促銷期、熱銷期、持銷期三個大階段。其中緊急促銷期爲8月15日至10月15日，熱銷期爲11月15日至20xx年2月10日，其他時間爲持銷期。

　　二、 營銷計劃：

　　分爲營銷計劃+營銷管理+推廣計劃三個部分+保障

　　(一)銷售計劃

　　1、 銷售目標

　　20xx下半年總體銷售任務爲5000萬元，以下爲根據此銷售目標值制定的銷售任務額表格。

　　2、 銷售任務完成時間 ，見表(一)：

　　銷售週期、時間、產品、任務額(萬元)、比例

　　緊急促銷期 20xx年8月15日至9月15日 一期首批剩餘房源 900 18%

　　熱銷期 20xx年11月15 日至20xx年2 月 一期二批房源 3400 68%

　　持銷期 1期 20xx年7月16日至8月15日 一期首批剩餘房源 300 6%

　　持銷期 2期 20xx年9月16 日至11月14日 一期首批剩餘房源 400 8%

　　總計 20xx下半年 多層洋房 5000萬元 100%

　　3、 放盤計劃 結合20xx年銷售任務額，半年銷售額爲5000萬元，需要在7個月內完成，故需要對房源銷控做出調整，如下：

　　1)20xx年10月底放出一期二批房源，以確保銷售房源的充足性。

　　2)緊急促銷期及持銷期以消化一期首批剩餘房源爲主。

　　3)熱銷期主要以一期二批房源爲主。

　　4)如銷售狀況良好再加放二期部分房源或按當時形勢進行房源調整。

　　4、 價格策略

　　改變目前的價格虛高而成交價不高的現況，適當調高二、三樓層價格，逐步收縮優惠幅度，從而使實際成交價提高，達成盈利目標。

　　價格調整計劃：

　　節奏一：於20xx年7月26日二、三樓層提高單價提高20元。

　　節奏二：於20xx年2月26日整體房價提高50元。

　　優惠政策：

　　節奏一：於20xx年7月26日由目前九折收縮爲九二折。

　　節奏二：於20xx年10月7日由九二折收縮爲折。

　　節奏三：於20xx年2月26日由折收縮爲九七折。

　　5、 銷售策略

　　1)鑑於節後銷售的難點爲快速回款和持續性價格的遞增。故銷售部在原有銷售策略的基礎上，主要制定了系列組合式銷售策略：

　　利用推廣間歇期，進行行銷工作，對集中拆遷區，城中村集中區，以及青罕、坊莊等重點鄉鎮全面地毯式派單諮詢的方式，集中對這些區域進行傳播，提高對意向客戶羣體的重點宣傳。

　　2)每個銷售階段選擇廣告推廣媒體進行廣告推廣，加大項目市場認知度，吸引更廣泛的客層，加大銷售力度，奠定良性循環的基礎。

　　3)通過不同銷售階段對市場情況的調研，時刻掌控市場情況，以根據市場變化隨時調整銷售思路。

　　(二)銷售管理

　　1)準備工作

　　a、覈對銷控。與財務將銷控覈對清晰，做到時時更新，日日覈對，防止銷控出現問題。

　　b、覈對價格。與財務覈對銷售價格，統一銷售政策。

　　c、人員準備。各崗位人員明確到人，要求以業務爲準，以服務爲準。

　　d、廣告發布資金準備。爲了加快銷售和增大銷售力度，選擇不同媒體發佈廣告，準備相應資金，落實發布。

　　e、確立項目各類別定位，明確商業業態分佈，制定統一銷售說辭，由開發商認可後，宣傳推廣。

　　f、廣告發布計劃制定，設計物料準備，項目向外宣介的各種設備及裝修規格的落實。

　　g、項目現場銷售中心裝修設計及裝修，物料購置。

　　2)銷售流程制定(見附件)。

　　(三)推廣計劃

　　此次推廣計劃以市場行情爲依託，結合項目情況在縣城主流宣傳媒介上

　　進行項目推廣及信息發佈。選擇適宜的媒體組合，主要分爲兩大部分：主流媒體+附和媒體，主流媒體以報紙、戶外、字幕飛播爲主，後以短信、車體、站牌爲附和媒體，各種主題推廣活動用以配合宣傳，以烘托氛圍，加大力度製造人氣，並達成成交。形式選擇、推廣時間上根據銷售計劃做出相應調整，最終以突出階段性主推產品特性選爲重點，完成階段性銷售目標爲目的。

　　1) 報紙

　　作爲常規房地產行業主打常規媒體，因有發放及時，覆蓋面廣，費用較低，可大量投入。

　　2) 戶外

　　根據我項目情況，目前項目圍擋戶外產生的效果越來越明顯，已有戶外面積可以滿足項目推廣需求，爲更好的推廣項目，建議製作200塊3M2M的寫真KT板，由廣告公司貼至每個城中村路口。

　　3) 字幕飛播：

　　電視字幕飛播信息傳播範圍廣，信息傳遞速度快。

　　(四)保障(需要公司配合支持的工作)

　　1)工程進展情況

　　項目工程進展的情況屬於最爲直觀地項目情況體現，勢必將直接影響項目於市場中口碑的樹立以及影響銷售工作的進程與發展，無論是已成交客戶還是未成交客戶，此項必然成爲最爲直接的關注焦點。

　　2)各種手續證件取得的速度

　　由於公司手續不具備，前期銷售無論從價格還是從銷售回款等多方面受到制約，因此取得相關手續成爲項目健康度的重要環節，價格的提升也與此直接相關，在一定程度上對老客戶口碑以及現場新接待客戶造成了影響，爲了項目順暢推廣必須保證此項工作的時效性。

　　3)財務收款的配合

　　確保每日均可進行收款工作，其中包括周、六日，法定假日，不再對定金和首付款的收取時間進行約定，在必要的情況下延長日收款時間，或保障下班後財務人員通訊暢通，隨時可進行收款事宜。

　　4)信息工作的溝通

　　工程或政策等方面相關內容的變更及時與銷售部門進行溝通，保障銷售部對客戶銷講說辭以及對外口徑的一致性輸出。

　　5)佣金的及時結付，保證銷售隊伍穩定。

　　6)及時召開分階段研討會，適時調整營銷策略及修正階段性問題。

房地產銷售計劃 篇28

　　一、市場調研

　　1， 前言—–本次市調的背景、動機、運用手段、目的等;

　　2， 市場分析—— (1) 當前市場分析(開發總量、竣工總量、積壓總量)

　　(2) 區域市場分析(銷售價格、成交情況)

　　3， 近期房地產的有關政策、法規、金融形勢

　　4， 競爭個案項目調查與分析

　　5， 消費者分析：

　　(1) 購買者地域分佈;

　　(2) 購買者動機

　　(3) 功能偏好(外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式)

　　(4) 購買時機、季節性

　　(5) 購買反應(價格、規劃、地點等)

　　(6) 購買頻度

　　6， 結論

　　二、 項目環境調研

　　1， 地塊狀況：

　　(1) 位置

　　(2) 面積

　　(3) 地形

　　(4) 地貌

　　(5) 性質

　　2， 地塊本身的優劣勢

　　3， 地塊周圍景觀 (前後左右，遠近景，人文景觀，綜述)

　　4， 環境污染及社會治安狀況(水、空氣、噪音、土地、社會治安)

　　5， 地塊周圍的交通條件(環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通)

　　6， 公共配套設施(菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店)

　　7， 地塊地理條件的強弱勢分析(SWOT座標圖、綜合分析)

　　三、 項目投資分析

　　1， 投資環境分析 (1)當前經濟環境(銀行利息、金融政策、開

　　(2) 房地產的政策法規

　　(3) 目標城市的房地產供求現狀及走勢(價格、成本、效益)現實土地價值分析判斷(以周邊競爭樓盤的售價和租價作爲參照)

　　2， 土地建築功能選擇(見下圖表)

　　3， 現實土地價值分析判斷(以周邊競爭樓盤的售價和租價作爲參照)

　　4， 土地延展價值分析判斷(十種因素)

　　5， 成本敏感性分析 (1)容積率

　　(2)資金投入

　　(3)邊際成本利潤

　　6，投入產出分析 (1)成本與售價模擬表

　　(2)股東回報率

　　7， 同類項目成敗的市場因素分析

　　四，營銷策劃

　　(一) 市場調查

　　1 項目特性分析(優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序)

　　2 建築規模與風格

　　3 建築佈局和結構(實用率、綠地面積、配套設施、廳房佈局、層高、採光通風、管道佈線等)

　　4 裝修和設備(是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊)

　　5 功能配置(游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等)

　　6 物業管理(是自己管理還是委託他人管理、收費水平、管理內容等)

　　7 發展商背景(實力、以往業績、信譽、員工素質)

　　8 結論和建議(哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整)

　　(二)、 目標客戶分析

　　1、經濟背景

　　• 經濟實力

　　• 行業特徵…… 公司(實力、規模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業)

　　家庭(收入消費水平、付款方式、按揭方式)

　　2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、

　　(三)、 價格定位

　　1 理論價格(達到銷售目標)

　　2 成交價格

　　3 租金價格

　　4 價格策略

　　(四)、 入市時機、入市姿態

　　(五)、 廣告策略

　　1廣告的階段性劃分

　　2階段性的廣告主題

　　3階段性的廣告創意表現

　　4廣告效果監控

　　(六)、 媒介策略

　　1 媒介選擇

　　2軟性新聞主題

　　3媒介組合

　　4投放頻率

　　5費用估算

　　(七)、推廣費用

　　1 現場包裝(營銷中心、示範單位、圍板等)

　　2 印刷品(銷售文件、售樓書等)

　　3媒介投放

　　五、 概念設計

　　1， 小區的規劃佈局和空間組織

　　2， 小區容積率的敏感性分析

　　3， 小區道路系統佈局(人流、車流)

　　4， 小區公共配套佈局安排(學校、會所、購物等)

　　5， 小區建築風格的形式及運用示意

　　6， 小區建築外立面色彩的確定及示意

　　7， 小區戶型比例的搭配關係

　　8， 小區經典戶型的功能判斷及其面積劃分

　　9， 小區環境綠化概念原則

　　10， 小區環藝小品主題風格確定及示意

　　六、 識別系統

　　(一)核心部分

　　1， 名稱

　　2， 標誌

　　3， 標準色

　　4， 標準字體

　　(二) 運用部分

　　1， 現場

　　• 工地圍板

　　• 彩旗

　　• 掛幅

　　• 歡迎牌

　　2， 營銷中心

　　• 形象牆

　　• 門楣標牌

　　• 指示牌

　　• 展板規範

　　• 胸卡

　　• 工作牌

　　• 檯面標牌

　　3， 工地辦公室

　　• 經理辦公室

　　• 工程部

　　• 保安部

　　• 財務部

　　4， 功能標牌

　　• 請勿吸菸

　　• 防火、防電危險

　　• 配電房

　　• 火警119

　　• 消防通道

　　• 監控室

　　1? 建築規模與風格;

　　2? 建築佈局和結構(實用率、綠地面積、配套設施、廳房佈局、層高、採光通風、管道佈線等);

　　3? 裝修和設備(是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊);

　　4? 功能配置(游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等);

　　5? 物業管理(收費水平、管理內容等);

　　6? 發展商背景(實力、以往業績、信譽、員工素質);

　　7? 結論和建議(哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整)。

　　二、主力客戶羣定位及其特徵描述

　　三、 價格定位

　　1. 理論價格(達到銷售目標)

　　2 .實際價格(在預期內順利達到銷售目標的成交價格)

　　3. 租金價格(最能反映商品房實際售價的價格)

　　4. 價格策略

　　入市時機

　　入市時機並非指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候進入市場，是賣樓花還是賣現樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。

　　五、 廣告策略

　　1.廣告的階段性劃分(準備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期)

　　2.階段性的廣告主題

　　3.階段性的廣告創意表現

　　4.廣告效果監控

　　六、 媒介策略

　　1. 媒介組合

　　2.軟性新聞主題

　　3.投放頻率

　　4.費用估算

　　七、推廣費用

　　1. 現場包裝(VI設計、營銷中心、示範單位、圍板等)

　　2. 印刷品(銷售文件、售樓書等)

　　3. 階段性廣告促銷費用

　　八、營銷管理

　　銷售實務與人員培訓

房地產銷售計劃 篇29

　　成功地產公司一般的經驗是銷售工作在項目具體開始時就介入，並根據項目概況，編制項目推廣資料，爲項目銷售、租賃做好準備工作。

　　一、地產項目銷售計劃體系

　　二、地產項目營銷工作模塊

　　三、銷售流程設計

　　四、項目營銷整體部署

　　1、企業發展戰略的定位

　　企業已有的業績和目前發展狀況

　　企業的中長期展規劃和財務狀況

　　企業所秉承的企業的理念

　　本項目的利潤目標和財務安排

　　2、市場調查與分析

　　本區域範圍內樓盤的市調

　　與同樣價位不同區域的樓盤進行比較

　　與目前正處於強銷期的樓盤進行比較

　　與既將推出的樓盤進行比較

　　與銷售成功的樓盤進行比較

　　3、市場定位、策劃方向確認

　　樓盤的細分市場定位

　　樓盤的產品定位，客源定位

　　樓盤的競爭定位

　　樓盤的設計基調，設計風格確定

　　樓盤廣告基調和廣告風格的確定

　　4、策劃部與建築師協調溝通確定產品特性

　　產品功能規劃的溝通

　　產品總體規劃、細部結構、公共配置的溝通

　　產品外立面圖形的溝通

　　產品內部三維空間處理的溝通

　　產品內部單元房型設計的溝通

　　產品的面積配比、格局配比的溝通

　　產品建材設備選擇確認的溝通

　　5、樓盤名稱及確定標識

　　樓盤的命名

　　MARK或LOGO TYPE的設計

　　標準字體的設計

　　標準顏色的確定

　　6、銷售現場和促銷活動的場地安排

　　銷售中心的選址

　　銷售中心至工地現場沿線景觀美化

　　銷售中心風格定位、設計、施工和室內佈置

　　銷售中心室外空間規劃、設計、佈置

　　放置標示牌、廣告圍板、各類旗幟、燈光照明、引導看板

　　促銷活動現場的選址、設計和佈置

　　7、銷售中心主要銷售道具

　　交通位置圖，區域環境圖

　　樓盤鳥瞰圖、透視圖的繪製

　　建築模型的製作

　　室內墨線圖、傢俱配置圖的繪製

　　室內室外燈片選擇和燈箱製作

　　銷售中心銷售道具的佈置與安排

　　銷售中心銷售道具使用注意事項

　　8、樣板房的裝修

　　樣板房的戶型選擇

　　樣板房的樓層、景觀選擇

　　樣板房室內裝潢的設計、施工和督導

　　樣板房傢俱配置的設計、選擇和實施

　　樣板房室內燈光照明，日常生活什物擺設

　　樣板房清潔衛生和監護工作

　　9、印刷品的製作

　　說明書規劃、設計、方案、完稿、印刷

　　DM規劃、設計、方案、完稿、印刷

　　海報規劃、設計、方案、完稿、印刷

　　平面圖冊規劃、設計、方案、完稿、印刷

　　請柬設計、方案、完稿、印刷

　　各類印刷物套設計、完稿、印刷

　　10、報刊媒體的製作與安排

　　新聞報道的安排、撰寫和發稿

　　報紙廣告企劃、設計、文案、完稿、發佈

　　雜誌廣告企劃、設計、文案、完稿、發佈

　　電視影片的企劃、撰寫、設計、拍攝

　　廣播廣告的企劃、撰搞、製作、發佈

　　11、廣告發布計劃

　　不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告的選擇

　　不同種類、不同時間、不同篇幅的雜誌廣告的選擇

　　不同電臺、不同時間、不同欄目的電視廣播廣告的選擇

　　不同地區、不同時間、派報夾報的選擇方式

　　不同媒體的發佈組合安排

　　發佈數量、發佈節奏的安排和控制

　　12、各項事務的發包與控制

　　品質要優良，不可粗製濫造

　　數量要足夠，不可偷工減料

　　價格要合理，與品質相符

　　廠商的請款方式要能配合公司

　　注意製作過程中的品質控制，發現問題，及時調整

　　瞭解生產週期，掌握完成時間，務必與整個銷售計劃相協調

　　貨比三家，慎重決定

　　13、價格制定與價格控制

　　基價和差價係數的確定

　　底價價目表與表價價目錄的擬訂

　　付款方式的確定

　　優惠折扣的條件和方式

　　置業顧問、銷售經理等各級人員的讓價空間和權責範圍

　　14、推出時間計劃

　　依天氣狀況、季節特性而定

　　依民情民性、財政情勢而定

　　依施工進度、資金狀況而定

　　依準備工作、市場概況而定

　　15、業務訓練計劃

　　置業顧問的體能訓練

　　置業顧問的房地產基本知識教育

　　答客問的製作

　　答客問的反覆演練及修正

　　置業顧問制服、名片的設計製作

　　銷售狀況表的設計、完稿、製作

　　銷售隊伍的組織編派和獎金制度的擬訂

　　16、現場銷售執行

　　電話接聽，電話追蹤

　　現場來訪客戶接待，介紹樓盤

　　帶看樓盤實地，詳介樓盤，環境

　　客戶追蹤、拜訪

　　收取大定、小定、直至最後簽約

　　各類報表的填定

　　銷售檢討會

　　現場考勤值日、衛生保潔

　　17、房屋銷售相關文件

　　大、小定金收據

　　內外銷商品房預售合同

　　內外銷商品房銷售合同

　　房屋租憑合同

　　簽定以上相關文書的注意事項

　　18、促銷活動的主題選擇

　　新樓盤說明會

　　房地產投資捷徑講座

　　兒童繪畫比賽等親情活動

　　影星、歌星聯誼晚會

　　大家樂有獎搶答遊戲

　　促銷活動計劃、實施、效果評判和費用安排

　　19、廣告效果和銷狀況分析

　　各種媒體來電狀況分析

　　各種媒體來人狀況分析

　　每週每月客戶情況分析

　　每月銷售情況總體分析

　　下一階段銷售計劃安排與建議

　　20、銷售總結

　　銷售結束總結報告

　　總結報告審覈並存檔

　　工地用品清理完畢公司收存

　　計算置業顧問的獎金，激勵士氣

　　舉辦慶功活動

房地產銷售計劃 篇30

　　一、診斷技能

　　當營銷計劃的執行結果不能達到預期目標時，策略與執行之間的內在緊密關係會造成一些難以診斷的問題。如銷售率低究竟是由於策略欠佳還是因爲執行不當呢?此外還得確定究竟應確定是什麼問題(診斷)還是應確定採取什麼行動的問題?對每個問題都有不同的管理”工具”組合與不同的解決方法。

　　二、存在問題的公司層次

　　營銷的執行問題在公司3個層次的任一層上都會發生。

　　1.營銷功能層次

　　銷售、辦理許可證、廣告、新產品計劃、配銷渠道等等功能，在執行營銷任務時是必須履行的。

　　2.營銷方案層次

　　即把各種營銷功能協調組合在一些，構成一整體活動。例如房屋代理商通過定價、促銷和配銷的整體功能活動將房屋售給顧客。

　　3.營銷政策層次

　　這裏管理部門所關心的是：引導從事營銷工作的人去理解本組織的主張及其在營銷活動中的作爲。營銷的領導藝術以及更具體的各種報酬、招聘、訓練和銷售政策等要素，都體現了該組織的營銷文化。如果房地產公司的工作人員在與客房，開發商和其他人交易時採用社會性營銷觀念，就需要有達到這一目標的明確的營銷政策。營銷政策對能否有效執行營銷方案的影響最大，其次纔是執行營銷功能的能力。因此，營銷方案能否有效地執行，主要取決於制訂和執行健全的政策。

　　三、執行市場營銷的技能

　　爲了有效地執行營銷方案，公司的每個層次即功能、方案、政策等層次都必須運用一整套技能。主要包括：配置、監控、組織和相互影響。

　　1.配置技能

　　指營銷經理給功能、政策和方案3個層次分配時間、資金和人員的能力。如按何種方式來有效配置好房地產推銷人員是每個房地產公司都面臨的一箇共同問題。

　　2.監控技能

　　建立和管理一箇對營銷活動效果進行追蹤的控制系統。控制有4種類型年度計劃控制、利潤控制、效率控制和策略控制。從執行的角度出發，我們主要關心的是前3種類型。

　　3.組織技能

　　涉及營銷人員之間爲實現公司目標而應具有的關係結構。掌握構成控制系統的集中化程度和正規化程度及理解非正式營銷組織的地位和作用，是制定有效執行程序的重要先決條件。非正式系統與正式系統的交互作用將影響許多執行活動的效率。

　　4.相互影響技能

　　指公司人員之間相互影響，尤指經理影響他人把事情辦好的'能力。營銷人員不僅必須有能力推動本組織的人員有效地執行理想的策略，還必須推動組織外的人或企業，如營銷調研企業、廣告代理商、經銷商來執行理想的策略，哪怕他們的目標不會正好與組織的目標相同。

　　組織內每個問題出現的頻率，可能與企業的規模，市場位置和企業與之競爭的行業增長率有關係，而卓越的營銷執行需要的在3個層次(功能、方案、政策)上的4個方面(配置、監控、組織、相互影響)的管理技能。

　　四、執行的評價技能

　　在市場上取得良好的績效並不一定能證明營銷執行得好。因此很難用績效來區分策略好/執行差和策略差/執行好的情況。但是，我們可爲評價一箇公司的執行效果做一些基本的準備工作。要證明營銷執行工作有效，應包括對下列問題的正面回答：

　　1.有無明確的營銷主題、強有力的營銷領導和能促進和誘發美德的企業文化?

　　2.公司的營銷活動中有無健全的次級功能?屬於銷售功能的配銷、定價和廣告是否都管理得很好?

　　3.公司的營銷方案是否形成整體，並以集中的方式向各類顧客羣進行營銷活動?

　　4.公司營銷管理部門與(1)其他與營銷有關的人員如銷售人員;(2)公司的其他職能部門;(3)顧客與同行的相互關係是否良好?

　　5.管理部門採用什麼監控方法使自己不僅知道自身的活動狀況，而且也知道顧客和潛在顧客的行動狀況?

　　6.管理部門給各種營銷工作分配的時間、資金和人員是否得當?

　　7.爲完成營銷活動和處理與顧客的相互關係、管理部門是如何組建的?是否有向顧客及同行敝開的，容易進入的”組織機構大門”?

　　要將策略和執行在市場上產生的結果區分開來終究是一項因難的工作。但是，強調公司需要擅長執行營銷計劃和做好策略性的營銷規劃則會全面提高公司的績效。